Příspěvky

Po všech peripetiích s nemovitostmi a stavebními firmami nastal čas pustit se do demolice starého domu. Na začátek upřesním, proč jsem se pro demolici rozhodl. Článek je v podstatě souborem tipů, jak si demolici usnadnit, jak ji učinit zábavnou, ale taky ekologickou a nenákladnou. Začneme srovnávací fotkou původního domu a výsledku demolice. Fotky od sebe dělí necelé tři měsíce.

Srovnání prostoru před a po demolici.

Spočítejte si pečlivě, zda se vyplatí rekonstrukce oproti demolici a nové stavbě

Na první pohled dům nevypadal tak hrozivě, až na některá místa na střeše. Bývalí majitelé jej však léta nechávali prakticky bez údržby, a tak na sebe nenechaly dlouho čekat další problematické objevy. Díky děravé střeše pochopitelně trpělo vše pod ní. Trámy a prkna byly prohnilé a napadené červotočem, některé na tom byly tak, že šly doslova loupat jako papír – nic bezpečného. Vysokou vlhkostí trpěl také nábytek a povlečení – prakticky vše bylo plesnivé, některý nábytek se vlhkostí již kroutil. No a za tímto nábytkem čekala plesnivá a oloupaná omítka. Problém s vlhkostí v údolí s potokem lze čekat. Možnosti obrany v případě starého domu postaveného z pískovcových kamenů téměř bez základů jsou však značně omezené a extrémně nákladné. Bylo brzy jasné, že rekonstrukce by byla výrazně nákladnější, než se pustit do demolice a na místě postavit nový malý domek s poctivou izolací. Navíc jak se říká – po rekonstrukci starého domu máte sice rekonstruovaný, ale stále starý dům. Starý dům nikdy neochráníte tak dobře proti vlhkosti a dalším vlivům jako dům nový. Rozhodnutí padlo a dali jsme se do práce.

Poklady prodávejte, odpady recyklujte

Majitelé nechali uvnitř úplně všechno, nejen po sobě, ale i po majitelích ještě před nimi. O poklady se bohužel nejednalo, ale i tak byly některé staré dokumenty a předměty poměrně zajímavé (třeba fotoalbum od narození až po tělo v rakvi, 70 let stará korespondence snad s milenkou, korespondence s protektorátními úřady a další). Prvním krokem demolice tak bylo logicky vyklízení. To zabralo prvních pár týdnů. Výsledný objem odpadu a časová náročnost jsou vždycky větší, než se na první pohled zdá. Zatímco postupně hořel starý nábytek, separovali jsme směsný odpad, kovy, příp. sklo a plasty a výjimečně i věci, které mají nějakou hodnotu. Takto jsem prodal například kamna, kovovou vanu, pár kusů hezkého nábytku a koupelnového vybavení a rozdal nesčetné množství sklenic, hrnků, hrnců a dalších předmětů. Nechal jsem si jen věci, o nichž bezpečně vím, že je využiji. Na stavbě budete potřebovat maximum místa, takže nemá smysl sbírat staré krámy. Zbytek věcí zahořel, skončil v separovaném odpadu nebo v přistaveném kontejneru o objemu 10 m3. Jeden kontejner tak tak stačil na směsný odpad, druhý kontejner pojmul téměř 6 tun kovů, což poskytlo ve sběrně alespoň malý příspěvek. Nezdá se to, ale i menší starý domek se stodolou a několika kumbály okolo může skrývat neskutečné množství nepořádku. Mimochodem, vše bylo nutné vozit v kolečkách cca 200 m na nejbližší místo, na které se dostalo větší auto. Úprava cesty byla totiž teprve v plánu, tak nezbývalo než si vyklízení ještě trochu okořenit.

Začínejte od střechy

Po vyklizení vnitřních prostor a okolních přístřešků začala likvidace střechy. Demolice vždy začíná shora. Shoz střešních tašek, které sotva držely na prknech, byl poměrně snadnou záležitostí – stačilo na ně poklepat z vnitřní strany střechy. Horší už to bylo s jejich odvozem a likvidací. Záleží na materiálu. Eternitové tašky byste správně měli nechat zlikvidovat odbornou firmu. Ta vyšle pracovníky s respirátory, kteří za neustálého kropení postupně krytinu snesou a odvezou na příslušnou skládku. Ta má za úkol eternit uložit do země a zakrýt inertním materiálem, což je třeba obyčejná hlína nebo písek. Pod zemí totiž eternit nikomu a ničemu neškodí. Nebezpečné je pouze vdechování vláken, která se uvolňují při jeho lámání a tření. Sami si odpovězte na otázku, zda je nutné na toto najímat odbornou firmu a dávat jí nemalé peníze. Pokud v domě eternit nemáte, likvidace je o něco málo snazší.

Průběh demolice střechy.

Po krytině následují dřevěné části střechy. Ty je potřeba trpělivě rozebrat a podle stavu buďto spálit, nebo zachovat pro pozdější účely. Kvalitní prkna, latě i trámky mohou přijít vhod na následné stavbě. Ani ne tak pro začlenění do stavby samotné, ale spíš na různou výpomoc. Výhodou je samozřejmě možnost špatné dřevo rovnou na místě pálit. Pokud je dřeva příliš a/nebo jej není možné pálit, v dnešní době můžete toto dřevo celkem snadno prodat nebo darovat. Dál záleží, na jaký další materiál v domě narazíte. Kovové traverzy a další díly jdou dnes také dobře prodat nebo za ně dostanete korunu ve sběrně. Problémem bývají izolační materiály. Polystyren je plast, takže jej můžete zdarma vytřídit do žlutých popelnic, byť to taky nebude snadné, protože ho bývá velké množství. Já jsem narazil třeba na heraklitové desky. Po přečtení jejich složení jsem jej zkusil pálit. Podle očekávání sice nehořely, ale po vystavení žáru se krásně rozpadly na prach.

Nezapomeňte odpojit sítě

Co nejdříve po rozhodnutí o demolici začněte řešit sítě, především elektřinu. Bude záležet, jak je dům napojen. Pokud máte pilířek mimo dům, možná nebudete muset odpojení řešit vůbec. Já jsem však měl přípojku zavedenou přímo do domu, a tak bylo nutné přes distributora zažádat o odpojení a rovnou také o stavební proud. Jistě víte, jaké časové lhůty největší distributor má, proto je vhodné toto řešit s rezervou. V případě vody a odpadů tyto problémy nebývají. Uzávěr vody by měl být vždy mimo dům, potrubí pak můžete v klidu rozebrat. Kanalizace se obvykle neřeší, prostě se při nové stavbě vykope nová s modernějším řešením odpadů.

Obvodové zdi nechte těžké technice

Ve chvíli, kdy máme rozebranou střechu, vyklizený vnitřek a zbývají pouze obvodové zdi, přichází čas pro těžkou techniku. Ne že by bylo nemožné zdi zbourat ručně, ale stálo by to nemálo času a sil, což se v tomto případě rozhodně nevyplatí. V mém případě byl bagr s 70 cm tlustými zdmi hotový přibližně za dvě hodinky. A to hlavní – s produkty demolice udělá během chvilky to, co chcete. Já jsem nechal větší kameny zachovat a suť jsem nechal rozvozit po příjezdové cestě jakožto její základ a zpevnění pro budoucí úpravy. Častější je nutnost suť odvézt. To zpravidla jsou schopni zařídit samotní bagristi. Bývá také vhodné objet okolní stavby a poptat se, zda někdo náhodou naopak suť neshání. Bývá využívána právě pro zpevňování různých ploch a umožní tak dosáhnout značné úspory. Podle velikosti domu se lze vejít do jednotek dnů, nezapomeňte však bagr rezervovat aspoň pár týdnů dopředu.

Chraňte zdraví!

Celkově z posledních dvou odstavců plyne, že když člověk nad jednotlivými likvidovanými materiály a předměty přemýšlí, může být demolice poměrně ekonomickou i ekologickou záležitostí než kdyby všechen materiál skončil někde pod zemí na skládce. Uvedený postup je samozřejmě individuální pro můj konkrétní případ. Největší úsporou v mém případě bylo to, že nebylo nutné nikam odvážet výsledný materiál. Celá tato práce tak vyšla pouze na nižší tisíce. V případě většího domu a odvozu materiálu na skládku byste se dostali spíše na desítky tisíc. V každém případě může celá tato demolice svépomocí vyjít třeba na desetinu částky, kterou by si řekla odborná firma. Pochopitelně byly cenou také desítky hodin lidské práce, ale zde záleží na přístupu. Já jsem bral tuto demolici jako skvělý venkovní trénink a příjemné chvíle s rodinou a přáteli. Co si budeme povídat, rozbíjet věci zvládne každý a je to poměrně zábava. Jen pozor na ochranu zdraví. V prašném prostředí nezapomeňte nosit respirátor. Kašlal jsem na to do chvíle, než jsem se při vyklízení hromady stoletého sena nadýchal prachu a způsobil jsem si akutní obrannou reakci organismu doprovázenou horečkami.

V minulém díle jsme vybírali typ stavby ve vztahu k typu pozemku a dalším proměnným. Moje volba nakonec padla na starší dům určený k rekonstrukci, přestože jsem žádnou rekonstrukci dělat původně nechtěl. Ani na tento plán nakonec nedošlo, ale jedno po druhém…

Jedině stavební firmu?

Po peripetiích s řemeslníky z předchozích rekonstrukčních akcí jsem striktně odmítal rekonstrukci formou nalezení řemeslníka nebo týmu řemeslníků. Byl jsem pevně rozhodnutý, že si připlatím za komplexní práci stavební firmy s dobrými recenzemi, zárukami, pojištěním atd. Původní dům byl jen stěží obyvatelný a některé části byly v havarijním stavu, a tak bylo nutné rekonstrukci provést co nejdříve. V tom jsem samozřejmě narazil. Jakákoli kvalitní stavební firma má zakázky na měsíce a roky dopředu. Spousta z nich už ani nereaguje na nové kontakty, protože to prostě nepotřebují, stačí jim „word of mouth“ marketing, neboli že nové zakázky mají z doporučení stálých zákazníků. Mezitím jsem rozhodil sítě mezi známé a známé známých, aby mi poradili, co všechno by na domě rekonstruovali a kolik by to asi tak mohlo stát. Dostával jsem se na částky, které byly vyšší, než by mě vyšla realizace původního plánu plus demolice domu. Původní plán byl na pozemek dopravit nějaký mobilní nebo modulový dům vyrobený v hale dané firmy. Tento plán tak začal znovu ožívat, protože po demolici by mi zůstal stavební pozemek s hotovou základovou deskou a nataženými sítěmi, čili by odpadlo určité množství starostí.

Staronový plán ožívá

Po návratu k původnímu plánu však vyvstal stejný problém jako v minulém díle: přístup k pozemku nebyl zrovna ideální. Jelikož mám autobusácké oko, bylo mi brzy jasné, že 4 metry široký mobilní dům nemá šanci na místo zajet. Dělají se i užší, ale 2,5 metru šířky celého domu už jsou přece jen málo i na mě a i tak by průjezd nebyl jistý. Zjistil jsem ale, že někteří výrobci nabízejí možnost výstavby mobilního domu přímo na místě právě pro případ horšího průjezdu. I začal jsem obepisovat různé výrobce z celé České republiky a rázem jsem byl opět tam, kde jsem byl se stavebními firmami. Když už firma odpověděla, dozvěděl jsem se, že v roce 2021 je nepravděpodobné, že by se stihlo začít stavět. Takovou variantu jsem ale odmítal akceptovat, a tak jsem to zkoušel stále dál. Mimochodem, komické mi přišlo, že jsou firmy, které patrně investovaly značnou částku do marketingu a online systémů. Skákaly na mě reklamy na každém rohu, měly krásný interaktivní formulář a… po kontaktu nikdy nikdo neodpověděl. Profesionalita tedy nijak nesouvisí s profesionalitou webových stránek.

S jednou místní firmou jsem byl už před časem v kontaktu. Jimi navržený termín (cca za půl roku) mi vyhovoval, protože by byl dostatek času na demolici a přípravy. Brzy se však začaly projevovat stejné problémy, které jsem měl s řemeslníky. Žádný slíbený termín nebyl nikdy dodržen. Inspekce cesty jsem se ani po několika měsících a urgencích nedočkal. Pokud jsem dostal odpověď typu „my se vám ozveme“, bylo to spíš „hned po zavěšení na vás zapomeneme“. Cenovou nabídku jsem z nich dostal až po osobním otravování a nabídce, že jim udělám nový web. Přesto mi bylo jasné, že s takovým subjektem nemůžu spolupracovat na stavbě domu. To, že mají hrozně moc práce, sice chápu, ale pokud by řekli narovinu, že teď nestíhají a nemají zájem, ušetřili by tím čas sobě i mně.

Staronový plán zase umírá

Situace se zdála bezvýchodná: žádná stavební firma neměla zájem a hotový dům na místo nemohl dojet. Je-li to tak, není důvod stavět na tomto místě mobilní nebo modulový dům. Pustil jsem se tak do demolice po vlastní ose a musel jsem opět, i přes nechuť, oslovit řemeslníky, aby někdo následně navázal stavbou. Myšlenku profesionální firmy bylo nutné opustit, protože jsem si dal za cíl vzít za kliku ještě v roce 2021 a současně jsem chtěl spolupracovat výhradně s někým spolehlivým.

Našel jsem jehlu v kupce sena?

Nezbývalo než věřit, že se najde řemeslník, který:

  1. Bude mít v době dokončení demolice (cca za 2 měsíce) čas.
  2. Bude mít zájem o takovou zakázku.
  3. Bude své řemeslo skutečně ovládat.
  4. Bude spolehlivý a samostatný.

Po mém hejtu na řemeslníky jsem takovou kombinaci považoval prakticky za vyloučenou. Mnohokrát jsem si nadával, že jsem se do této situace dostal znovu. Přemýšlel jsem i o tom, že bych nemovitost po demolici prodal jako stavební pozemek. Když vtom se díky jedné facebookové skupině stal malý zázrak. Zkontaktoval jsem se s člověkem, který uměl dát dohromady rozumnou větu, měl zkušenosti a dobré recenze a dokonce i čas v potřebné době. Pochopitelně jsem počítal s tím, že realita se může lišit od slov, ale nezbývalo, než to zkusit. Dnes již můžu říct, že jsem udělal dobře, protože všechny požadavky Pepa J. skutečně splňuje. Já se jakožto investor nemusím vůbec o nic starat, pouze konzultuji (a samozřejmě platím :-)). Pepa si obdivuhodně rychle poradil i se špatným přístupem, který celou stavbu komplikuje, dokáže organizovat logistiku, je technicky erudovaný a přemýšlí dopředu. Velice rád jej doporučím a předám kontakt, jen co se naše stavba bude chýlit ke konci.

Závěrem

Optimistický závěr předchozího odstavce by ovšem neměl překrýt spíše pesimistické vyznění celého článku. Skutečně, pokud plánujete stavět, je nutné začít s přípravami a výběrem zhotovitele co nejdříve. Chcete-li opravdu kvalitní firmu, počkáte si měsíce, možná i roky. Možná by šlo čekání zkrátit nějakým tím úplatkem, ale zvýšení ceny vás čeká i tak v důsledku zvýšení cen materiálů. Pokud se rozhodnete jít rychlou cestou a necháte stavbu postavit kohokoli, kdo má čas, jdete do obrovského rizika. Rizika, že stavitel, ať už je to firma nebo parta řemeslníků, odvedou nekvalitní práci, budou silně nespolehliví, nebo se vás pokusí dokonce okrást. Ani já samozřejmě ještě nemám jistotu, že nedopadnu stejně. Zatím to však vypadá, že ne a nesmírně si toho vážím. Uvědomuji si, že jsem měl obrovské štěstí na Pepu J. a že to nelze brát jako samozřejmost. Příště už se pustíme do první praktické záležitosti, a tou je demolice.

V prvním díle jsem vybíral a kupoval nemovitost. S výběrem pozemku je ale úzce spjata i stavba, která by na něm měla vzniknout, nebo na něm už stojí. Někdo jde tou cestou, že má jasno o typu domu a podle toho vybírá pozemek ke koupi, někdo zase vybere nejdříve pozemek a tomu následně přizpůsobí stavbu. Já jsem šel tou druhou cestou. Ani jedna cesta ale nevylučuje koupi pozemku s již stojícím domem, pokud dům splňuje naše představy. Je potřeba si proto při výběru nemovitosti položit následující otázky: chci koupit už hotový dům, nebo si postavím svůj od základů? Pokud chci koupit hotový, hodlám ještě něco vrazit do rekonstrukce, nebo s tím nechci mít žádné starosti? Začnu klady a zápory těchto možností, protože i já jsem tento problém řešil. To ostatně vyplynulo v prvním díle, kde jsem byl na prohlídkách různých typů nemovitostí.

Čistý pozemek nebo nový dům?

Čistý pozemek má jednu jasnou výhodu – můžete si vytvořit domov úplně od začátku podle svých představ, pouze s přihlédnutím k dispozicím pozemku. Další výhodou je, že tento proces vás vyjde levněji, než kdybyste kupovali pozemek i s výslednou stavbou. Nevýhodou je, že proces výstavby je běh na dlouhou trať s obrovským množstvím starostí a překážek. Dvojnásob to platí, pokud na pozemku nejsou sítě. A čtyřnásob, pokud jde o nestavební pozemek. Záleží na osobních preferencích a dovednostech. Někdo si zvládne postavit celý dům sám a baví ho to a nemá problém s obíháním úřadů. Já mezi lidi s tímto darem nepatřím. I tak se ale pro lidi jako já nabízí řešení, které ušetří část času a starostí – na čistý pozemek nechat vyrobit a dovézt mobilní nebo modulový dům. Jde o trend posledních let, ale k tomu se dostanu později.

Dům k rekonstrukci – v tomto případě si stále ještě objekt můžete aspoň částečně přizpůsobit k obrazu svému a je s tím méně starostí než s novým domem na zelené louce. Nebudete muset řešit sítě a možná ani stavební povolení. Starosti s rekonstrukcí a řemeslníky však zůstávají. Cena nemovitosti plus rekonstrukce by opět měla být příznivější než nový objekt.

Kompletně nový nebo rekonstruovaný dům – jde jednoznačně o nejpohodovější variantu, kterou si však musíte dobře zaplatit. Pokud bych měl neomezený budget, šel bych do toho. Na druhou stranu, novostavby obvykle nebývají na samotách u lesa, ale spíše v satelitních městečcích, které mně osobně připomínají jen jinou formu paneláku. Proto by spíše skončilo u kompletně rekonstruovaného staršího domku. To nemusí být špatné, ale je zde riziko, že taková rekonstrukce nemusí být provedena kvalitně a mnohdy se to může ukázat až časem.

Někdy máte o své variantě jasno. Pokud nemáte úctu k penězům, je zřejmé, že si vyberete už hotový produkt (jestli vůbec nějaký vhodný bude na prodej). Pokud se vyznáte ve stavařině, je určitě lákavější se realizovat. Já jsem měl jasno jen v jedné věci – nechtěl jsem mít už nikdy nic společného s řemeslníky. Důvody jsem vyložil ve dvoučlánku o řemeslnících. Tím pádem mi zbývaly jen dvě možnosti – koupit něco hotového, nebo koupit čistý pozemek a něco hotového tam dopravit. Jak už jsem uvedl minule, šlo mi hlavně o genia lozi daného místa a ne už tolik o detaily stavby. O domku jsem věděl jen to, že to nemusí být žádný palác. Stačí, aby měl to základní k životu: elektřinu, vodu (ať už z řadu nebo ze studny), vyřešené odpady, koupelnu, místo na spaní, pracovní koutek, kuchyňku. Co víc je potřeba? A je celkem jedno, v kolika místnostech to bude. Pokud by nastala potřeba rozšiřování o další pokoje, řešilo by se to ve chvíli vzniku té potřeby, v tuto chvíli stačilo nechat tomu prostor. Já úctu k penězům mám, proto jsem se rozhodl preferovat možnost koupě čistého pozemku a dostat na něj nějaký skromný domeček, který mi do tří až čtyř měsíců (jak výrobci proklamují) nějaká firma vyrobí, doveze a usadí. Já bych musel jen připravit podklad a sítě. Ovšem ani toto řešení se neukázalo jako ideální.

Maringotkou už se systému nevyhnete

Firmy vyrábějící kontejnerové domy, tiny housy a další varianty modulových a mobilních domů za poslední roky vyrostly jako houby po dešti. Jejich argumentem bývá nízká cena a výrazně vyšší rychlost výstavby. Důležité je ale připomenout, že pokud nechcete mít v budoucnu problémy s úřady, je pro všechny tyto varianty nutný stavební pozemek. Na pozemku tak žádná úspora nenastane. Původně jsem si také myslel, že obejdu celý systém tím, že koupím kus louky nebo lesa, přistavím tam hezký karavan a bude. Zní to úžasně jednoduše, ale pojďme se podívat na detaily.

Už jsem zmiňoval stavební úřad. Zatím stále asi funguje několik málo způsobů, jak zákony obejít, ale jelikož už je kolem nich doslova vychozený chodník (vznikají celé louky poseté nelegálními mobilními domy), stát proti těmto maringotkářům, karavanistům a černým stavbám obecně začíná brojit. Cokoliv, co plní funkci stavby, je prostě ze zákona stavba. Další věcí jsou sítě. Nestavební pozemky jimi obvykle nedisponují. Odpady se na úkor pohodlí ještě jakž takž řešit dají, ale co voda? Studna není zase takový problém, ale museli byste ji vykopat nebo vyvrtat načerno, jinak na sebe upozorníte úřady. A konečně elektřina. Tu už načerno jen tak nenatáhnete. Ostrovní energetické systémy vyjdou draho a v našich podmínkách v zimě stejně nebudou spolehlivě fungovat. Do elektrocentrály budete lít benzín a bude vám tam hučet ve dne v noci. Samozřejmě se dá žít bez elektřiny, ale to už přenechám větším alternativcům. Pokud to i tak všechno risknete načerno, stačí naštvaný soused, který na vás upozorní úřad a začne kolotoč problémů. Pokud bych byl hodně zoufalý, možná bych do toho šel, ale jinak preferuji klidnější životní styl. Ještě existuje možnost přetavit nestavební pozemek na stavební, to je však nejistá hra na dlouhou dobu, což je luxus, který si mohou dovolit spekulanti, ale ne lidé hledající bydlení.

Tyto alternativní myšlenky, byť zněly velmi lákavě, bylo tedy nutné opustit a dívat se výhradně po stavebních pozemcích, abych na něj přistavil mobilní dům. Nastal však další problém.

Mobilní neznamená, že se dostane všude

Pozemky mimo hlavní zástavbu, přestože jsou stavební, mívají dva problémy – někdy nejsou sítě a často je tam špatný přístup. Sítě obvykle lze natáhnout, ale přístup je poměrně kritický ve chvíli, kdy vysněný domek musí někudy přicestovat a jeřáb ho musí přemístit z podvalu na místo určení. Stačí špatně umístěné vedení elektřiny a jste namydlení. Stačí křižovatka se špatnými prostorovými poměry a celý projekt jde do háje. Prošel jsem několik pozemků, kde by celá věc ztroskotala na příjezdu nebo usazení mobilního domu. Buďto to bylo na první pohled zřejmé, nebo jsem si to nechal ověřit u dopravce. Například v prvním díle zmíněný pozemek v Andělce by zkrachoval na nějaké křižovatce v 10 km vzdáleném Frýdlantu. Kdo by to byl řekl. Pokud tedy uvažujete podobně jako já, vždy nejprve ověřte, zda se na váš pozemek něco tak objemného vůbec dostane. Můj plán se postupně začal rozpadat, protože vhodné pozemky pro mobilní dům se nacházely výhradně v zástavbě nebo v rozparcelovaných satelitních městečkách. Co si budeme povídat, k samotám u lesa obvykle nevede silnice 1. třídy (což je dobře). A tak abych vůbec někdy našel vhodné bydlení, musel jsem svůj nemovitostní rádius rozšířit na všechny výše zmíněné varianty, tedy včetně hotových domů a domů k rekonstrukci, a prostě čekat, co mě zaujme.

Pokud by se našel domek s pozemkem, který by vyhovoval mým potřebám, investoval bych více a ušetřil si starosti. Smířil jsem se i s tím, že budu muset případně podstoupit nějakou tu rekonstrukci, pokud by byl domek na natolik pěkném místě, že by se to vyplatilo. A pokud by se náhodou našel dobrý pozemek na samotě s dobrým přístupem, byl jsem připraven realizovat původní plán. Nutno podotknout, že takto jsem se rozhodoval ještě před extrémním nárůstem cen materiálů v létě 2021. Tehdy bylo výhodnější rekonstruovat, po tomto nárůstu mohlo být zase výhodnější volit už rekonstruované nebo nové nemovitosti, protože ceny materiálů se do nich promítnou až s několikaměsíčním zpožděním. Na tomto příkladu je vidět, že rozhodování o nákupu nemovitosti a typu stavby má tolik proměnných, že není možné se rozhodnout objektivně správně. Důležité tak nakonec je jen to, abyste se svou volbou byli spokojeni vy.

Dřevo nebo kámen?

Nakonec je tu ještě jedna volba, která se úzce pojí s tímto tématem a kterou je třeba řešit už před zadáním nebo výběrem stavby. Chcete bydlet v dřevostavbě, ve zděném domě, případně v nějaké alternativě? Když jsem toto téma řešil s mnoha stavebníky, došel jsem k názoru, že je to jako s právníky – každý má svůj názor a každý uvádí odlišné argumenty. Jisté je jen to, že dřevostavba je rychlejší díky kratším technologickým přestávkám, což hraje roli pokud stavíte novostavbu. Jednoznačný není ani cenový rozdíl, což platí obzvlášť dnes, kdy jsou ceny materiálů extrémně proměnlivé. Já jsem nakonec zvolil dřevostavbu, jednak kvůli rychlosti, jednak že lépe podle mého názoru zapadne do přírody. Jeden řekne, že jsem udělal dobře, druhý řekne, že jsem úplný idiot a oba budou mít pravdu. Všechny varianty mají konstrukční a údržbové výhody a nevýhody, dostanu se k nim detailněji v dílech o výstavbě samotné. Výstupem do tohoto dílu ale je, že je to úplně jedno, i tady prostě platí, že je důležité, jak to cítíte vy. Objektivní volba neexistuje.

Co jsem nakonec koupil už víte z prvního dílu – volba padla na starší (zděný) domek, který se na první pohled zdál vhodným na rekonstrukci. Čekalo mě tedy přesně to, čemu jsem se chtěl původně vyhnout, ale situace na trhu a moje potřeba být blízko přírodě byly neúprosné. I tento nový plán však nakonec ztroskotal. O tom ale až v dalším díle, ve kterém budeme vybírat zhotovitele stavby/rekonstrukce.

Každý musíme nějak a někde bydlet. Někdo chce bydlet ve městě poblíž všech služeb, někdo je radši blíž přírodě i za cenu závislosti na autě. Patřím do té druhé kategorie, a to ještě v jejím extrémním intervalu. Mým snem panelákového dítěte byla vždycky samota u lesa, kde je absolutní klid a příroda na dlani. Na stavbu samotnou mám minimální požadavky, ale na pozemek, kde bych měl strávit podstatnou část života, jsem velmi náročný. Tento článek bude věnován vůbec tomu prvnímu, co musí člověk udělat před budováním svého snového bydlení (pokud se bavíme o domě, pochopitelně) – najít a koupit vhodný pozemek, prázdný nebo s domem. Zmíním své zkušenosti a na konci tipy na zvýšení šance úspěšného nákupu.

Připravte se na dlouhý boj

Koupě jakékoli nemovitosti je v roce 2021 záležitost pro silné povahy. Koronavirová krize způsobila další posilování poptávky a oslabování nabídky nemovitostí. Obojí působí na růst cen a na omezený výběr. Představa, že prolistujete internet a vyberete si x pozemků k prohlídce a pak se v klidu rozhodnete, je zcela mylná. Když už na nějaký vhodný pozemek narazíte, očekávejte, že budete ve frontě s desítkami dalších. Záleží, jakou formu prodeje preferuje majitel. Pokud prodá prvnímu, kdo se rozhodne pro koupi, musíte být rychlí. Pokud preferuje formu aukce (to je častější), chce to zase mít připraven dostatek peněz na účtu nebo aspoň na cestě (rezervace nemovitosti se obvykle podepisuje cca na 3 měsíce). V každém případě budete potřebovat dávku štěstí, a to i v případě, že máte neomezený budget. Zmíněné platí ještě více pro pozemky a domy na polosamotách a samotách, o které je extrémní zájem a kterých je minimum, takže jsem si na sebe upletl kvalitní bič. Mnohokrát jsem při výběru přišel už pozdě, ve stručnosti ale sepíšu, co se dělo u nemovitostí, kde jsem se dostal na prohlídku a které se mi i po ní líbily. Vybírat jsem začal v prosinci 2020.

Paní z Prahy zasahuje

Leden 2021: menší chata v Krušných horách, nabídková cena 1 830 000 Kč. Výborná cena za krásné místo, v místě však byla vysoká pokrývka sněhu, a tak jsem musel makléřku přemluvit na několikátý pokus, že i přes horší přístup bych se tam chtěl podívat. Když se mi to povedlo, byl jsem nadšený a bral jsem to jako výhodu, protože bych měl být první. Byl jsem připraven ještě ten den složit rezervační zálohu. Až při cestě autem mi makléřka oznámila, že se ještě přidá paní z Prahy. Šlo o nejbizarnější prohlídku, kterou jsem kdy absolvoval – k chatě jsme šli po neprůjezdné silnici hlubokým sněhem asi 2 km. Pochopitelně došlo k aukci (rovněž bizarní, protože probíhala po telefonu). Na ceně 2 300 000 Kč jsem skončil. Je nezbytné nenechat se unést emocemi a mít neustále na paměti reálnou hodnotu nemovitosti. Makléřku od té doby nemám rád, ale je nutné počítat i s těmito „podrazy“.

Únor 2021: Rozsáhlý pozemek v Andělce u polských hranic, nabídková cena 950 000 Kč. Za více než 5 000 m2 šlo o poměrně zajímavou cenu, ale v tomto případě byla odlehlost spíše nevýhodou. Jde o odloučený region u polských hranic plný zvláštních lidí, o kterém nepanuje dobrá pověst ani mezi policisty. Navíc by na něm byla spousta práce před samotnou stavbou a na pozemku byla ještě ruina stavby ve vlastnictví jiného majitele. I proto jsem možná byl jediný zájemce, ale cítil jsem, že to není úplně ono, proto jsem si tento pozemek nechával v rezervě, kdybych nic lepšího nenašel.

Březen 2021: Malý domek v rozumném stavu v malé vesnici na Nymbursku, cena 2 650 000 Kč. Nemovitost byla pro velký zájem v nabídce jen několik hodin, já jsem si jí náhodou všiml. Bylo však jasné, že nezůstane na této ceně. I tak jsem byl připraven jít až o půl milionu výš. Makléřka tvrdila, že čeká růst maximálně o sto tisíc. Patrně se o svůj obor moc nezajímala. Skončilo to elektronickou aukcí o osmi účastnících. Po 2 800 000 Kč jsme zbyli dva. Protistrana měla zjevně hodně vysoký budget, skončili jsme na 3 120 000 Kč. Vítězkou se stala jak jinak než „paní z Prahy“.

Březen 2021: Starší domek v horším stavu v malé vesnici na Turnovsku na úplné samotě, cena 2 900 000 Kč. Nemovitost byla pouze na portálu bezrealitky.cz. Na první pohled mi bylo jasné, že to je „ono“, takže jsem neváhal a volal. Zaujalo mě, že majitel odmítal aukci, ale chtěl prodat co nejdříve tomu, kdo nabídne hotovost. Současně ale nechtěl jezdit na prohlídky, dokud bude trvat uzávěra okresů. Vyrazil jsem na místo nejprve sám a místo mě zcela očarovalo. Bylo mi jasné, že za každou cenu musím být na prohlídce první. Po nějakém tom vyjednávání jsem majitele přesvědčil k prohlídce ještě při lockdownu, což mi dalo do karet obrovskou výhodu. Dokonce se podařilo snížit cenu na 2 700 000 Kč a ještě ten den jsme podepsali rezervaci. Jsem tedy paradoxně vděčný za uzavírku okresů. Přesto podle slov majitele mu volalo nejméně 50 dalších zájemců o tuto nemovitost. Někteří tam již před lockdownem byli, ale chtěli vyřizovat hypotéku.

Proces od začátku hledání po podpis kupní smlouvy trval přes 4 měsíce, což je velmi málo. Mám zprávy o lidech, kterým to zabralo 2 roky. Je samozřejmě otázka, jak moc na tuto potřebu člověk spěchá a jaký má rádius. Já jsem jej postupně rozšířil téměř na celé Čechy a chtěl jsem mít jasno co nejdříve. Rozhodně by ale byla chyba smiřovat se s nějakým kompromisem. Měl jsem nakonec pochopitelně i velkou dávku štěstí. Štěstí jde ale rozhodně jít naproti:

Tipy na zvýšení šance na koupi vysněné nemovitosti

  1. Mějte připravenou hotovost. V dnešní době jde o obrovskou výhodu. Každý chce mít prodáno co nejrychleji a banky dělají čím dál tím větší obstrukce se schvalováním hypoték. Proto se kupujícím s hypotékou snaží spoustu prodejců vyhnout. Úplně stačí, pokud máte hotovost třeba na cestě z prodeje jiné nemovitosti, termínově byste měli vše stihnout. Pokud hotovost nemáte, nezoufejte, i tak se vyplatí pustit se do hledání a minimálně začít řešit třeba předschválení hypotéky.
  2. Neodkládejte telefonáty a prohlídky. Pokud vás něco opravdu zaujme, volejte makléři nebo majiteli okamžitě a prohlídku se snažte domluvit na nejdřívější možný termín. Pokud to neuděláte, udělá to někdo jiný a vy už jen uslyšíte, že je před vámi jiný vážný zájemce.
  3. Tlačte na prodej, házejte penězi. Ať má makléř jakékoli instrukce, každého bude motivovat co nejrychlejší prodej. Ten realizuje, pokud si bude myslet, že jste velmi vážnými zájemci a že jste připraveni nemovitost koupit ihned a ideálně že máte potřebnou sumu na účtu. Pokud máte po prohlídce, snažte se podepsat rezervační smlouvu co nejdříve. I když budete mít příslib od makléře, stačí aby přišel někdo jiný, řekl že dá o 100 000 Kč víc a máte smůlu. Po rezervaci je toto riziko již minimální.
  4. Připravte si cenový strop pro případ aukce. Ta může v některých případech nastat přímo na místě prohlídky. Strop za každou cenu dodržte, nesmíte se nechat unést emocemi aukčního boje. Dopadne to tak, že vás bude mrzet, že jste za nemovitost dali nesmyslnou částku. Tuto výsadu v klidu přenechte někomu jinému, třeba „paní z Prahy“, a najděte si jinou příležitost.
  5. Nekupujte nemovitost ze zoufalství. Počkejte si na to, co vás opravdu zaujme, na „to je ono“ efekt. Nechte pracovat intuici. Pokud máte z nemovitosti špatný pocit, i když rozumově se zdá všechno v pořádku, pak raději nekupujte, i kdyby to byla sebelepší nabídka. A naopak, pokud má nemovitost nějaké problémy, ale vy ji prostě chcete, pak kupujte. Problémy se vždy vyřeší. Zní to možná jako hloupý postup, ale bavíme se zde o dlouhodobém bydlení, nikoli o investici. Při investici by byl postup odlišný. Chcete přece bydlet tam, kde je vám dobře.
  6. Pečlivě kontrolujte. Občas se objevují zdánlivě velmi výhodné nabídky, kde makléř tlačí na prodej. Taková nemovitost mívá nějaký problém. Dobře prověřte, zda její stav odpovídá popisu a ceně, zda je právně v pořádku přístup (jde o velmi častý problém, který potkal dvakrát i mě, více v dalších dílech), zda se poblíž nebude stavět dálnice nebo třeba zda zde v pracovním týdnu nehlučí místní fabrika. Ideální je prohlédnout si i poslechnout si místo ve dne, v noci, o víkendu, pracovním dni a uvědomit si, jak to asi na místě bude vypadat v různých ročních obdobích. Je pravda, že tento bod je v rozporu s nutností být co nejrychlejší, ale obvykle se aspoň ty dva tři dny najít dají. Dále je samozřejmě potřeba kontrolovat, zda je vše v souladu s vašimi potřebami – možnost stavět na pozemku, přítomnost sítí apod.

Hodně štěstí při výběru. V příštím díle pojednám o tom, jak jsem zvažoval různé druhy staveb podle toho, jakou nemovitost nakonec koupím.

Porovnání vývoje akciového indexu Nasdaq kolem roku 2000, kdy splaskla technologická bublina, a Bitcoinu na podzim 2017 pár týdnů před začátkem pádu a současně v době nejvyššího optimismu.

Není to tak dávno, co skončila hysterie kolem bitcoinu, když se zjistilo, že jeho cena neporoste ke statisícům dolarů. Zároveň Česko řeší bytovou krizi a vysoké ceny nemovitostí. Článek odhalí, co je na těchto situacích podobného, co je rozdílného a jak se s tím vším srovnat.

Kdo si nepamatuje minulost, je odsouzen ji opakovat

Na podzim roku 2017 se všechno točilo kolem kryptoměn – především kolem bitcoinu. Extrémního růstu jeho ceny si začala všímat třeba i ČT24, která obvykle zprávy z trhů omezuje na vstupy z pražské burzy (která nikoho nezajímá). Brokeři a burzy hromadně zaváděli BTC mezi svoje instrumenty. Na žádné konferenci nechyběl blok o kryptoměnách. Jeden „analytik“ dokonce prohlásil, že když nebude cena bitcoinu přes milion dolarů do roku 2020, tak sní vlastní „nádobíčko“. No, času moc nezbývá, takže dobrou chuť… Zájem brokerů a médií svědčil o extrémním zájmu veřejnosti a přitahoval další. I mezi mými známými se našli tací, kteří mě přesvědčovali o tom, že poletí nahoru a že udělali skvělou investici. To mě donutilo k napsání článku, tehdy ještě v rámci projektu Získejúčet.cz. Obrázek z článku vidíte vedle textu a je víc než výmluvný. Nakupující veřejnost, zrychlující se bezprecedentní růst ceny a další ukazatele – jasné známky extrémního převisu spekulativní poptávky a nafukování šílené bubliny, která dříve či později musí splasknout. Vždycky, když se objeví podobná situace, vzpomenu si na výrok:

Když už vám i čistič bot nabídne skvělou investici do akcií, je nejvyšší čas prodávat.

finančník Bernard Baruch před černým pátkem roku 1929

Přesně to se dělo s bitcoinem, a proto mě jeho následující vývoj nepřekvapil. Z téměř 20 000 dolarů za jeden bitcoin se propadl během pár dnů na třetinu a dále klesal. Poté se z bitcoinu stal na nějakou dobu normální trh a brokeři a makléři po celém světě byli šťastní, že se jim podařilo vytáhnout spoustu peněz z řad široké veřejnosti. Ta jako vždy ostrouhala. Bohužel, v roce 2019 se celá situace zopakovala, byť už ne za tak extrémního zájmu ani růstu. Přesto se podařilo dostat cenu až k 14 000 dolarů, ale opět následoval pád, který probíhá doteď. Nyní jsme na 8 000.

A teď k nemovitostem

Ceny nemovitostí v ČR – několik posledních let hodně probírané téma – také trvale rostou. Rostou rychleji než platy, jiné ceny atd. Spousta lidí má tak pocit, že jde rovněž o bublinu, která musí splasknout. I já jsem si to chvíli myslel. Záhy jsem ale zjistil, že to bylo spíš přání (pokles ceny by se mi tehdy taky líbil) než na realitě založená myšlenka. Rád bych vyzdvihl některé důvody, proč si nemyslím, že by ceny nemovitostí měly v nejbližší době klesat.

Ceny rostou dlouhodobě a relativně stabilně

Zdroj: finance.cz

Jak lze vidět na grafu, ceny nemovitostí stoupají už skoro deset let. A před menším propadem v letech 2008 a 2009 stoupaly rovněž. V posledních letech se sice růst mírně zrychluje, ale rozhodně se ani v nejmenším nepodobá typickým grafům cenových bublin.

Spekulační poptávka nedominuje

Příčinou bublin bývá nadměrný růst spekulační poptávky. Poptávka z řad veřejnosti hnaná představou o zhodnocení peněz silně roste do chvíle, kdy už není nikdo, kdo je za tak nesmyslně vysokou cenu ochoten nakupovat. Rozšíří se poplašná zpráva o tom, že daný trh možná neporoste donekonečna, kupci znejistí a začnou prodávat. Aby se svých pozic zbavili, musí s cenou dolů – BUM, bublina splaskne a trh se vrátí na fundamentální cenovou úroveň.

Poptávka po nemovitostech roste stabilně – tak jak roste populace, její bohatství, případně jak se mění společnost (např. nyní roste počet single lidí, kteří potřebují více bytů, než kdyby byli v párech). Samozřejmě je přítomna i spekulační poptávka, ale není dominující, na rozdíl od bitcoinu v roce 2017 a dalších bublin.

Růst cen je vyvolán nedostatečnou nabídkou

Aby při rostoucí poptávce nerostla cena, musí být vyrovnávána adekvátním růstem nabídky, to je základní pravidlo ekonomie. Roste však nabídka? Jak je to se stavbou nových bytů, víme. Probírá se to často, je to teď aktuální i v politice. Staví se málo, staví se pomalu, stavební řízení trvá nesmyslně dlouho. Počet nových bytů dlouhodobě nestačí nárůstu poptávky po nich. Byty se stávají čím dál tím nedostatkovějším zbožím a nedostatkové zboží je prostě drahé. Převis poptávky nad nabídkou zkrátka tlačí na růst cen a to se jen tak nezmění.

Jeďte do Turecka, Erdoğan má řešení

Existují ale i opačné extrémy – například v Istanbulu začali před lety rovněž řešit bytovou potřebu rostoucího města. V autoritářském režimu to jde o něco snadněji, tak se pustili do akce. Trochu se ale utrhli ze řetězu a ve výsledku tam pro změnu přestřelili nabídku. Město je obklopené poloprázdnými sídlišti, ve kterých nemá kdo bydlet, přestože bydlení je k dispozici „za hubičku“.

Závěr

Ač by se to líbilo velké spoustě lidí, obávám se, že nejsou dostatečné důvody, aby ceny nemovitostí v blízké budoucnosti razantně poklesly. Jediná instituce, která se zatím snažila zakročit, byla ČNB se svými omezeními hypoték. To mělo za cíl snížit počet lidí, kteří si mohou hypotéku, a tedy nový byt nebo dům dovolit. Jinými slovy, cílem bylo snížit poptávku. Cíl byl úspěšně naplněn, ale růst cen to přesto nezastavilo, jen zpomalilo, a jinak to v dohledné době nebude. Větší pokles se za této situace nemůže konat, neboť se nejedná o realitní bublinu, jak se někteří mylně domnívají. Vlastní bydlení se zkrátka stává dražší záležitostí a bude potřeba upřednostnit nájem před vlastněním. Z toho ale není třeba se hroutit. V západní Evropě je mnohem vyšší podíl nájemního bydlení než u nás a je to naprosto normální. Růst nájemního bydlení povede zase k růstu cen pronájmů, což se ostatně už nyní děje. Dost možná se jen nemovitostní trh dostává do normálu s tím, jak se naše ekonomika přibližuje těm západním. Stejně tak není žádný důvod váhat s nákupem nemovitosti. Čas hraje v neprospěch nakupujících, ale ve prospěch prodávajících, dobře proto uvažte, na které straně se nacházíte.