Proč Bitcoin spadl, ale ceny nemovitostí nespadnou

Není to tak dávno, co skončila hysterie kolem bitcoinu, když se zjistilo, že jeho cena neporoste ke statisícům dolarů. Zároveň Česko řeší bytovou krizi a vysoké ceny nemovitostí. Článek odhalí, co je na těchto situacích podobného, co je rozdílného a jak se s tím vším srovnat.

Kdo si nepamatuje minulost, je odsouzen ji opakovat

Na podzim roku 2017 se všechno točilo kolem kryptoměn – především kolem bitcoinu. Extrémního růstu jeho ceny si začala všímat třeba i ČT24, která obvykle zprávy z trhů omezuje na vstupy z pražské burzy (která nikoho nezajímá). Brokeři a burzy hromadně zaváděli BTC mezi svoje instrumenty. Na žádné konferenci nechyběl blok o kryptoměnách. Jeden „analytik“ dokonce prohlásil, že když nebude cena bitcoinu přes milion dolarů do roku 2020, tak sní vlastní „nádobíčko“. No, času moc nezbývá, takže dobrou chuť… Zájem brokerů a médií svědčil o extrémním zájmu veřejnosti a přitahoval další. I mezi mými známými se našli tací, kteří mě přesvědčovali o tom, že poletí nahoru a že udělali skvělou investici. To mě donutilo k napsání článku, tehdy ještě v rámci projektu Získejúčet.cz. Obrázek z článku vidíte vedle textu a je víc než výmluvný. Nakupující veřejnost, zrychlující se bezprecedentní růst ceny a další ukazatele – jasné známky extrémního převisu spekulativní poptávky a nafukování šílené bubliny, která dříve či později musí splasknout. Vždycky, když se objeví podobná situace, vzpomenu si na výrok:

Když už vám i čistič bot nabídne skvělou investici do akcií, je nejvyšší čas prodávat.

finančník Bernard Baruch před černým pátkem roku 1929

Přesně to se dělo s bitcoinem, a proto mě jeho následující vývoj nepřekvapil. Z téměř 20 000 dolarů za jeden bitcoin se propadl během pár dnů na třetinu a dále klesal. Poté se z bitcoinu stal na nějakou dobu normální trh a brokeři a makléři po celém světě byli šťastní, že se jim podařilo vytáhnout spoustu peněz z řad široké veřejnosti. Ta jako vždy ostrouhala. Bohužel, v roce 2019 se celá situace zopakovala, byť už ne za tak extrémního zájmu ani růstu. Přesto se podařilo dostat cenu až k 14 000 dolarů, ale opět následoval pád, který probíhá doteď. Nyní jsme na 8 000.

A teď k nemovitostem

Ceny nemovitostí v ČR – několik posledních let hodně probírané téma – také trvale rostou. Rostou rychleji než platy, jiné ceny atd. Spousta lidí má tak pocit, že jde rovněž o bublinu, která musí splasknout. I já jsem si to chvíli myslel. Záhy jsem ale zjistil, že to bylo spíš přání (pokles ceny by se mi tehdy taky líbil) než na realitě založená myšlenka. Rád bych vyzdvihl některé důvody, proč si nemyslím, že by ceny nemovitostí měly v nejbližší době klesat.

Ceny rostou dlouhodobě a relativně stabilně

Jak lze vidět na grafu, ceny nemovitostí stoupají už skoro deset let. A před menším propadem v letech 2008 a 2009 stoupaly rovněž. V posledních letech se sice růst mírně zrychluje, ale rozhodně se ani v nejmenším nepodobá typickým grafům cenových bublin.

Spekulační poptávka nedominuje

Příčinou bublin bývá nadměrný růst spekulační poptávky. Poptávka z řad veřejnosti hnaná představou o zhodnocení peněz silně roste do chvíle, kdy už není nikdo, kdo je za tak nesmyslně vysokou cenu ochoten nakupovat. Rozšíří se poplašná zpráva o tom, že daný trh možná neporoste donekonečna, kupci znejistí a začnou prodávat. Aby se svých pozic zbavili, musí s cenou dolů – BUM, bublina splaskne a trh se vrátí na fundamentální cenovou úroveň.

Poptávka po nemovitostech roste stabilně – tak jak roste populace, její bohatství, případně jak se mění společnost (např. nyní roste počet single lidí, kteří potřebují více bytů, než kdyby byli v párech). Samozřejmě je přítomna i spekulační poptávka, ale není dominující, na rozdíl od bitcoinu v roce 2017 a dalších bublin.

Růst cen je vyvolán nedostatečnou nabídkou

Aby při rostoucí poptávce nerostla cena, musí být vyrovnávána adekvátním růstem nabídky, to je základní pravidlo ekonomie. Roste však nabídka? Jak je to se stavbou nových bytů, víme. Probírá se to často, je to teď aktuální i v politice. Staví se málo, staví se pomalu, stavební řízení trvá nesmyslně dlouho. Počet nových bytů dlouhodobě nestačí nárůstu poptávky po nich. Byty se stávají čím dál tím nedostatkovějším zbožím a nedostatkové zboží je prostě drahé. Převis poptávky nad nabídkou zkrátka tlačí na růst cen a to se jen tak nezmění.

Jeďte do Turecka, Erdoğan má řešení

Existují ale i opačné extrémy – například v Istanbulu začali před lety rovněž řešit bytovou potřebu rostoucího města. V autoritářském režimu to jde o něco snadněji, tak se pustili do akce. Trochu se ale utrhli ze řetězu a ve výsledku tam pro změnu přestřelili nabídku. Město je obklopené poloprázdnými sídlišti, ve kterých nemá kdo bydlet, přestože bydlení je k dispozici „za hubičku“.

Závěr

Ač by se to líbilo velké spoustě lidí, obávám se, že nejsou dostatečné důvody, aby ceny nemovitostí v blízké budoucnosti razantně poklesly. Jediná instituce, která se zatím snažila zakročit, byla ČNB se svými omezeními hypoték. To mělo za cíl snížit počet lidí, kteří si mohou hypotéku, a tedy nový byt nebo dům dovolit. Jinými slovy, cílem bylo snížit poptávku. Cíl byl úspěšně naplněn, ale růst cen to přesto nezastavilo, jen zpomalilo, a jinak to v dohledné době nebude. Větší pokles se za této situace nemůže konat, neboť se nejedná o realitní bublinu, jak se někteří mylně domnívají. Vlastní bydlení se zkrátka stává dražší záležitostí a bude potřeba upřednostnit nájem před vlastněním. Z toho ale není třeba se hroutit. V západní Evropě je mnohem vyšší podíl nájemního bydlení než u nás a je to naprosto normální. Růst nájemního bydlení povede zase k růstu cen pronájmů, což se ostatně už nyní děje. Dost možná se jen nemovitostní trh dostává do normálu s tím, jak se naše ekonomika přibližuje těm západním. Stejně tak není žádný důvod váhat s nákupem nemovitosti. Čas hraje v neprospěch nakupujících, ale ve prospěch prodávajících, dobře proto uvažte, na které straně se nacházíte.