Příspěvky

Po všech peripetiích s nemovitostmi a stavebními firmami nastal čas pustit se do demolice starého domu. Na začátek upřesním, proč jsem se pro demolici rozhodl. Článek je v podstatě souborem tipů, jak si demolici usnadnit, jak ji učinit zábavnou, ale taky ekologickou a nenákladnou. Začneme srovnávací fotkou původního domu a výsledku demolice. Fotky od sebe dělí necelé tři měsíce.

Srovnání prostoru před a po demolici.

Spočítejte si pečlivě, zda se vyplatí rekonstrukce oproti demolici a nové stavbě

Na první pohled dům nevypadal tak hrozivě, až na některá místa na střeše. Bývalí majitelé jej však léta nechávali prakticky bez údržby, a tak na sebe nenechaly dlouho čekat další problematické objevy. Díky děravé střeše pochopitelně trpělo vše pod ní. Trámy a prkna byly prohnilé a napadené červotočem, některé na tom byly tak, že šly doslova loupat jako papír – nic bezpečného. Vysokou vlhkostí trpěl také nábytek a povlečení – prakticky vše bylo plesnivé, některý nábytek se vlhkostí již kroutil. No a za tímto nábytkem čekala plesnivá a oloupaná omítka. Problém s vlhkostí v údolí s potokem lze čekat. Možnosti obrany v případě starého domu postaveného z pískovcových kamenů téměř bez základů jsou však značně omezené a extrémně nákladné. Bylo brzy jasné, že rekonstrukce by byla výrazně nákladnější, než se pustit do demolice a na místě postavit nový malý domek s poctivou izolací. Navíc jak se říká – po rekonstrukci starého domu máte sice rekonstruovaný, ale stále starý dům. Starý dům nikdy neochráníte tak dobře proti vlhkosti a dalším vlivům jako dům nový. Rozhodnutí padlo a dali jsme se do práce.

Poklady prodávejte, odpady recyklujte

Majitelé nechali uvnitř úplně všechno, nejen po sobě, ale i po majitelích ještě před nimi. O poklady se bohužel nejednalo, ale i tak byly některé staré dokumenty a předměty poměrně zajímavé (třeba fotoalbum od narození až po tělo v rakvi, 70 let stará korespondence snad s milenkou, korespondence s protektorátními úřady a další). Prvním krokem demolice tak bylo logicky vyklízení. To zabralo prvních pár týdnů. Výsledný objem odpadu a časová náročnost jsou vždycky větší, než se na první pohled zdá. Zatímco postupně hořel starý nábytek, separovali jsme směsný odpad, kovy, příp. sklo a plasty a výjimečně i věci, které mají nějakou hodnotu. Takto jsem prodal například kamna, kovovou vanu, pár kusů hezkého nábytku a koupelnového vybavení a rozdal nesčetné množství sklenic, hrnků, hrnců a dalších předmětů. Nechal jsem si jen věci, o nichž bezpečně vím, že je využiji. Na stavbě budete potřebovat maximum místa, takže nemá smysl sbírat staré krámy. Zbytek věcí zahořel, skončil v separovaném odpadu nebo v přistaveném kontejneru o objemu 10 m3. Jeden kontejner tak tak stačil na směsný odpad, druhý kontejner pojmul téměř 6 tun kovů, což poskytlo ve sběrně alespoň malý příspěvek. Nezdá se to, ale i menší starý domek se stodolou a několika kumbály okolo může skrývat neskutečné množství nepořádku. Mimochodem, vše bylo nutné vozit v kolečkách cca 200 m na nejbližší místo, na které se dostalo větší auto. Úprava cesty byla totiž teprve v plánu, tak nezbývalo než si vyklízení ještě trochu okořenit.

Začínejte od střechy

Po vyklizení vnitřních prostor a okolních přístřešků začala likvidace střechy. Demolice vždy začíná shora. Shoz střešních tašek, které sotva držely na prknech, byl poměrně snadnou záležitostí – stačilo na ně poklepat z vnitřní strany střechy. Horší už to bylo s jejich odvozem a likvidací. Záleží na materiálu. Eternitové tašky byste správně měli nechat zlikvidovat odbornou firmu. Ta vyšle pracovníky s respirátory, kteří za neustálého kropení postupně krytinu snesou a odvezou na příslušnou skládku. Ta má za úkol eternit uložit do země a zakrýt inertním materiálem, což je třeba obyčejná hlína nebo písek. Pod zemí totiž eternit nikomu a ničemu neškodí. Nebezpečné je pouze vdechování vláken, která se uvolňují při jeho lámání a tření. Sami si odpovězte na otázku, zda je nutné na toto najímat odbornou firmu a dávat jí nemalé peníze. Pokud v domě eternit nemáte, likvidace je o něco málo snazší.

Průběh demolice střechy.

Po krytině následují dřevěné části střechy. Ty je potřeba trpělivě rozebrat a podle stavu buďto spálit, nebo zachovat pro pozdější účely. Kvalitní prkna, latě i trámky mohou přijít vhod na následné stavbě. Ani ne tak pro začlenění do stavby samotné, ale spíš na různou výpomoc. Výhodou je samozřejmě možnost špatné dřevo rovnou na místě pálit. Pokud je dřeva příliš a/nebo jej není možné pálit, v dnešní době můžete toto dřevo celkem snadno prodat nebo darovat. Dál záleží, na jaký další materiál v domě narazíte. Kovové traverzy a další díly jdou dnes také dobře prodat nebo za ně dostanete korunu ve sběrně. Problémem bývají izolační materiály. Polystyren je plast, takže jej můžete zdarma vytřídit do žlutých popelnic, byť to taky nebude snadné, protože ho bývá velké množství. Já jsem narazil třeba na heraklitové desky. Po přečtení jejich složení jsem jej zkusil pálit. Podle očekávání sice nehořely, ale po vystavení žáru se krásně rozpadly na prach.

Nezapomeňte odpojit sítě

Co nejdříve po rozhodnutí o demolici začněte řešit sítě, především elektřinu. Bude záležet, jak je dům napojen. Pokud máte pilířek mimo dům, možná nebudete muset odpojení řešit vůbec. Já jsem však měl přípojku zavedenou přímo do domu, a tak bylo nutné přes distributora zažádat o odpojení a rovnou také o stavební proud. Jistě víte, jaké časové lhůty největší distributor má, proto je vhodné toto řešit s rezervou. V případě vody a odpadů tyto problémy nebývají. Uzávěr vody by měl být vždy mimo dům, potrubí pak můžete v klidu rozebrat. Kanalizace se obvykle neřeší, prostě se při nové stavbě vykope nová s modernějším řešením odpadů.

Obvodové zdi nechte těžké technice

Ve chvíli, kdy máme rozebranou střechu, vyklizený vnitřek a zbývají pouze obvodové zdi, přichází čas pro těžkou techniku. Ne že by bylo nemožné zdi zbourat ručně, ale stálo by to nemálo času a sil, což se v tomto případě rozhodně nevyplatí. V mém případě byl bagr s 70 cm tlustými zdmi hotový přibližně za dvě hodinky. A to hlavní – s produkty demolice udělá během chvilky to, co chcete. Já jsem nechal větší kameny zachovat a suť jsem nechal rozvozit po příjezdové cestě jakožto její základ a zpevnění pro budoucí úpravy. Častější je nutnost suť odvézt. To zpravidla jsou schopni zařídit samotní bagristi. Bývá také vhodné objet okolní stavby a poptat se, zda někdo náhodou naopak suť neshání. Bývá využívána právě pro zpevňování různých ploch a umožní tak dosáhnout značné úspory. Podle velikosti domu se lze vejít do jednotek dnů, nezapomeňte však bagr rezervovat aspoň pár týdnů dopředu.

Chraňte zdraví!

Celkově z posledních dvou odstavců plyne, že když člověk nad jednotlivými likvidovanými materiály a předměty přemýšlí, může být demolice poměrně ekonomickou i ekologickou záležitostí než kdyby všechen materiál skončil někde pod zemí na skládce. Uvedený postup je samozřejmě individuální pro můj konkrétní případ. Největší úsporou v mém případě bylo to, že nebylo nutné nikam odvážet výsledný materiál. Celá tato práce tak vyšla pouze na nižší tisíce. V případě většího domu a odvozu materiálu na skládku byste se dostali spíše na desítky tisíc. V každém případě může celá tato demolice svépomocí vyjít třeba na desetinu částky, kterou by si řekla odborná firma. Pochopitelně byly cenou také desítky hodin lidské práce, ale zde záleží na přístupu. Já jsem bral tuto demolici jako skvělý venkovní trénink a příjemné chvíle s rodinou a přáteli. Co si budeme povídat, rozbíjet věci zvládne každý a je to poměrně zábava. Jen pozor na ochranu zdraví. V prašném prostředí nezapomeňte nosit respirátor. Kašlal jsem na to do chvíle, než jsem se při vyklízení hromady stoletého sena nadýchal prachu a způsobil jsem si akutní obrannou reakci organismu doprovázenou horečkami.

V minulém díle jsme vybírali typ stavby ve vztahu k typu pozemku a dalším proměnným. Moje volba nakonec padla na starší dům určený k rekonstrukci, přestože jsem žádnou rekonstrukci dělat původně nechtěl. Ani na tento plán nakonec nedošlo, ale jedno po druhém…

Jedině stavební firmu?

Po peripetiích s řemeslníky z předchozích rekonstrukčních akcí jsem striktně odmítal rekonstrukci formou nalezení řemeslníka nebo týmu řemeslníků. Byl jsem pevně rozhodnutý, že si připlatím za komplexní práci stavební firmy s dobrými recenzemi, zárukami, pojištěním atd. Původní dům byl jen stěží obyvatelný a některé části byly v havarijním stavu, a tak bylo nutné rekonstrukci provést co nejdříve. V tom jsem samozřejmě narazil. Jakákoli kvalitní stavební firma má zakázky na měsíce a roky dopředu. Spousta z nich už ani nereaguje na nové kontakty, protože to prostě nepotřebují, stačí jim „word of mouth“ marketing, neboli že nové zakázky mají z doporučení stálých zákazníků. Mezitím jsem rozhodil sítě mezi známé a známé známých, aby mi poradili, co všechno by na domě rekonstruovali a kolik by to asi tak mohlo stát. Dostával jsem se na částky, které byly vyšší, než by mě vyšla realizace původního plánu plus demolice domu. Původní plán byl na pozemek dopravit nějaký mobilní nebo modulový dům vyrobený v hale dané firmy. Tento plán tak začal znovu ožívat, protože po demolici by mi zůstal stavební pozemek s hotovou základovou deskou a nataženými sítěmi, čili by odpadlo určité množství starostí.

Staronový plán ožívá

Po návratu k původnímu plánu však vyvstal stejný problém jako v minulém díle: přístup k pozemku nebyl zrovna ideální. Jelikož mám autobusácké oko, bylo mi brzy jasné, že 4 metry široký mobilní dům nemá šanci na místo zajet. Dělají se i užší, ale 2,5 metru šířky celého domu už jsou přece jen málo i na mě a i tak by průjezd nebyl jistý. Zjistil jsem ale, že někteří výrobci nabízejí možnost výstavby mobilního domu přímo na místě právě pro případ horšího průjezdu. I začal jsem obepisovat různé výrobce z celé České republiky a rázem jsem byl opět tam, kde jsem byl se stavebními firmami. Když už firma odpověděla, dozvěděl jsem se, že v roce 2021 je nepravděpodobné, že by se stihlo začít stavět. Takovou variantu jsem ale odmítal akceptovat, a tak jsem to zkoušel stále dál. Mimochodem, komické mi přišlo, že jsou firmy, které patrně investovaly značnou částku do marketingu a online systémů. Skákaly na mě reklamy na každém rohu, měly krásný interaktivní formulář a… po kontaktu nikdy nikdo neodpověděl. Profesionalita tedy nijak nesouvisí s profesionalitou webových stránek.

S jednou místní firmou jsem byl už před časem v kontaktu. Jimi navržený termín (cca za půl roku) mi vyhovoval, protože by byl dostatek času na demolici a přípravy. Brzy se však začaly projevovat stejné problémy, které jsem měl s řemeslníky. Žádný slíbený termín nebyl nikdy dodržen. Inspekce cesty jsem se ani po několika měsících a urgencích nedočkal. Pokud jsem dostal odpověď typu „my se vám ozveme“, bylo to spíš „hned po zavěšení na vás zapomeneme“. Cenovou nabídku jsem z nich dostal až po osobním otravování a nabídce, že jim udělám nový web. Přesto mi bylo jasné, že s takovým subjektem nemůžu spolupracovat na stavbě domu. To, že mají hrozně moc práce, sice chápu, ale pokud by řekli narovinu, že teď nestíhají a nemají zájem, ušetřili by tím čas sobě i mně.

Staronový plán zase umírá

Situace se zdála bezvýchodná: žádná stavební firma neměla zájem a hotový dům na místo nemohl dojet. Je-li to tak, není důvod stavět na tomto místě mobilní nebo modulový dům. Pustil jsem se tak do demolice po vlastní ose a musel jsem opět, i přes nechuť, oslovit řemeslníky, aby někdo následně navázal stavbou. Myšlenku profesionální firmy bylo nutné opustit, protože jsem si dal za cíl vzít za kliku ještě v roce 2021 a současně jsem chtěl spolupracovat výhradně s někým spolehlivým.

Našel jsem jehlu v kupce sena?

Nezbývalo než věřit, že se najde řemeslník, který:

  1. Bude mít v době dokončení demolice (cca za 2 měsíce) čas.
  2. Bude mít zájem o takovou zakázku.
  3. Bude své řemeslo skutečně ovládat.
  4. Bude spolehlivý a samostatný.

Po mém hejtu na řemeslníky jsem takovou kombinaci považoval prakticky za vyloučenou. Mnohokrát jsem si nadával, že jsem se do této situace dostal znovu. Přemýšlel jsem i o tom, že bych nemovitost po demolici prodal jako stavební pozemek. Když vtom se díky jedné facebookové skupině stal malý zázrak. Zkontaktoval jsem se s člověkem, který uměl dát dohromady rozumnou větu, měl zkušenosti a dobré recenze a dokonce i čas v potřebné době. Pochopitelně jsem počítal s tím, že realita se může lišit od slov, ale nezbývalo, než to zkusit. Dnes již můžu říct, že jsem udělal dobře, protože všechny požadavky Pepa J. skutečně splňuje. Já se jakožto investor nemusím vůbec o nic starat, pouze konzultuji (a samozřejmě platím :-)). Pepa si obdivuhodně rychle poradil i se špatným přístupem, který celou stavbu komplikuje, dokáže organizovat logistiku, je technicky erudovaný a přemýšlí dopředu. Velice rád jej doporučím a předám kontakt, jen co se naše stavba bude chýlit ke konci.

Závěrem

Optimistický závěr předchozího odstavce by ovšem neměl překrýt spíše pesimistické vyznění celého článku. Skutečně, pokud plánujete stavět, je nutné začít s přípravami a výběrem zhotovitele co nejdříve. Chcete-li opravdu kvalitní firmu, počkáte si měsíce, možná i roky. Možná by šlo čekání zkrátit nějakým tím úplatkem, ale zvýšení ceny vás čeká i tak v důsledku zvýšení cen materiálů. Pokud se rozhodnete jít rychlou cestou a necháte stavbu postavit kohokoli, kdo má čas, jdete do obrovského rizika. Rizika, že stavitel, ať už je to firma nebo parta řemeslníků, odvedou nekvalitní práci, budou silně nespolehliví, nebo se vás pokusí dokonce okrást. Ani já samozřejmě ještě nemám jistotu, že nedopadnu stejně. Zatím to však vypadá, že ne a nesmírně si toho vážím. Uvědomuji si, že jsem měl obrovské štěstí na Pepu J. a že to nelze brát jako samozřejmost. Příště už se pustíme do první praktické záležitosti, a tou je demolice.

V prvním díle jsem vybíral a kupoval nemovitost. S výběrem pozemku je ale úzce spjata i stavba, která by na něm měla vzniknout, nebo na něm už stojí. Někdo jde tou cestou, že má jasno o typu domu a podle toho vybírá pozemek ke koupi, někdo zase vybere nejdříve pozemek a tomu následně přizpůsobí stavbu. Já jsem šel tou druhou cestou. Ani jedna cesta ale nevylučuje koupi pozemku s již stojícím domem, pokud dům splňuje naše představy. Je potřeba si proto při výběru nemovitosti položit následující otázky: chci koupit už hotový dům, nebo si postavím svůj od základů? Pokud chci koupit hotový, hodlám ještě něco vrazit do rekonstrukce, nebo s tím nechci mít žádné starosti? Začnu klady a zápory těchto možností, protože i já jsem tento problém řešil. To ostatně vyplynulo v prvním díle, kde jsem byl na prohlídkách různých typů nemovitostí.

Čistý pozemek nebo nový dům?

Čistý pozemek má jednu jasnou výhodu – můžete si vytvořit domov úplně od začátku podle svých představ, pouze s přihlédnutím k dispozicím pozemku. Další výhodou je, že tento proces vás vyjde levněji, než kdybyste kupovali pozemek i s výslednou stavbou. Nevýhodou je, že proces výstavby je běh na dlouhou trať s obrovským množstvím starostí a překážek. Dvojnásob to platí, pokud na pozemku nejsou sítě. A čtyřnásob, pokud jde o nestavební pozemek. Záleží na osobních preferencích a dovednostech. Někdo si zvládne postavit celý dům sám a baví ho to a nemá problém s obíháním úřadů. Já mezi lidi s tímto darem nepatřím. I tak se ale pro lidi jako já nabízí řešení, které ušetří část času a starostí – na čistý pozemek nechat vyrobit a dovézt mobilní nebo modulový dům. Jde o trend posledních let, ale k tomu se dostanu později.

Dům k rekonstrukci – v tomto případě si stále ještě objekt můžete aspoň částečně přizpůsobit k obrazu svému a je s tím méně starostí než s novým domem na zelené louce. Nebudete muset řešit sítě a možná ani stavební povolení. Starosti s rekonstrukcí a řemeslníky však zůstávají. Cena nemovitosti plus rekonstrukce by opět měla být příznivější než nový objekt.

Kompletně nový nebo rekonstruovaný dům – jde jednoznačně o nejpohodovější variantu, kterou si však musíte dobře zaplatit. Pokud bych měl neomezený budget, šel bych do toho. Na druhou stranu, novostavby obvykle nebývají na samotách u lesa, ale spíše v satelitních městečcích, které mně osobně připomínají jen jinou formu paneláku. Proto by spíše skončilo u kompletně rekonstruovaného staršího domku. To nemusí být špatné, ale je zde riziko, že taková rekonstrukce nemusí být provedena kvalitně a mnohdy se to může ukázat až časem.

Někdy máte o své variantě jasno. Pokud nemáte úctu k penězům, je zřejmé, že si vyberete už hotový produkt (jestli vůbec nějaký vhodný bude na prodej). Pokud se vyznáte ve stavařině, je určitě lákavější se realizovat. Já jsem měl jasno jen v jedné věci – nechtěl jsem mít už nikdy nic společného s řemeslníky. Důvody jsem vyložil ve dvoučlánku o řemeslnících. Tím pádem mi zbývaly jen dvě možnosti – koupit něco hotového, nebo koupit čistý pozemek a něco hotového tam dopravit. Jak už jsem uvedl minule, šlo mi hlavně o genia lozi daného místa a ne už tolik o detaily stavby. O domku jsem věděl jen to, že to nemusí být žádný palác. Stačí, aby měl to základní k životu: elektřinu, vodu (ať už z řadu nebo ze studny), vyřešené odpady, koupelnu, místo na spaní, pracovní koutek, kuchyňku. Co víc je potřeba? A je celkem jedno, v kolika místnostech to bude. Pokud by nastala potřeba rozšiřování o další pokoje, řešilo by se to ve chvíli vzniku té potřeby, v tuto chvíli stačilo nechat tomu prostor. Já úctu k penězům mám, proto jsem se rozhodl preferovat možnost koupě čistého pozemku a dostat na něj nějaký skromný domeček, který mi do tří až čtyř měsíců (jak výrobci proklamují) nějaká firma vyrobí, doveze a usadí. Já bych musel jen připravit podklad a sítě. Ovšem ani toto řešení se neukázalo jako ideální.

Maringotkou už se systému nevyhnete

Firmy vyrábějící kontejnerové domy, tiny housy a další varianty modulových a mobilních domů za poslední roky vyrostly jako houby po dešti. Jejich argumentem bývá nízká cena a výrazně vyšší rychlost výstavby. Důležité je ale připomenout, že pokud nechcete mít v budoucnu problémy s úřady, je pro všechny tyto varianty nutný stavební pozemek. Na pozemku tak žádná úspora nenastane. Původně jsem si také myslel, že obejdu celý systém tím, že koupím kus louky nebo lesa, přistavím tam hezký karavan a bude. Zní to úžasně jednoduše, ale pojďme se podívat na detaily.

Už jsem zmiňoval stavební úřad. Zatím stále asi funguje několik málo způsobů, jak zákony obejít, ale jelikož už je kolem nich doslova vychozený chodník (vznikají celé louky poseté nelegálními mobilními domy), stát proti těmto maringotkářům, karavanistům a černým stavbám obecně začíná brojit. Cokoliv, co plní funkci stavby, je prostě ze zákona stavba. Další věcí jsou sítě. Nestavební pozemky jimi obvykle nedisponují. Odpady se na úkor pohodlí ještě jakž takž řešit dají, ale co voda? Studna není zase takový problém, ale museli byste ji vykopat nebo vyvrtat načerno, jinak na sebe upozorníte úřady. A konečně elektřina. Tu už načerno jen tak nenatáhnete. Ostrovní energetické systémy vyjdou draho a v našich podmínkách v zimě stejně nebudou spolehlivě fungovat. Do elektrocentrály budete lít benzín a bude vám tam hučet ve dne v noci. Samozřejmě se dá žít bez elektřiny, ale to už přenechám větším alternativcům. Pokud to i tak všechno risknete načerno, stačí naštvaný soused, který na vás upozorní úřad a začne kolotoč problémů. Pokud bych byl hodně zoufalý, možná bych do toho šel, ale jinak preferuji klidnější životní styl. Ještě existuje možnost přetavit nestavební pozemek na stavební, to je však nejistá hra na dlouhou dobu, což je luxus, který si mohou dovolit spekulanti, ale ne lidé hledající bydlení.

Tyto alternativní myšlenky, byť zněly velmi lákavě, bylo tedy nutné opustit a dívat se výhradně po stavebních pozemcích, abych na něj přistavil mobilní dům. Nastal však další problém.

Mobilní neznamená, že se dostane všude

Pozemky mimo hlavní zástavbu, přestože jsou stavební, mívají dva problémy – někdy nejsou sítě a často je tam špatný přístup. Sítě obvykle lze natáhnout, ale přístup je poměrně kritický ve chvíli, kdy vysněný domek musí někudy přicestovat a jeřáb ho musí přemístit z podvalu na místo určení. Stačí špatně umístěné vedení elektřiny a jste namydlení. Stačí křižovatka se špatnými prostorovými poměry a celý projekt jde do háje. Prošel jsem několik pozemků, kde by celá věc ztroskotala na příjezdu nebo usazení mobilního domu. Buďto to bylo na první pohled zřejmé, nebo jsem si to nechal ověřit u dopravce. Například v prvním díle zmíněný pozemek v Andělce by zkrachoval na nějaké křižovatce v 10 km vzdáleném Frýdlantu. Kdo by to byl řekl. Pokud tedy uvažujete podobně jako já, vždy nejprve ověřte, zda se na váš pozemek něco tak objemného vůbec dostane. Můj plán se postupně začal rozpadat, protože vhodné pozemky pro mobilní dům se nacházely výhradně v zástavbě nebo v rozparcelovaných satelitních městečkách. Co si budeme povídat, k samotám u lesa obvykle nevede silnice 1. třídy (což je dobře). A tak abych vůbec někdy našel vhodné bydlení, musel jsem svůj nemovitostní rádius rozšířit na všechny výše zmíněné varianty, tedy včetně hotových domů a domů k rekonstrukci, a prostě čekat, co mě zaujme.

Pokud by se našel domek s pozemkem, který by vyhovoval mým potřebám, investoval bych více a ušetřil si starosti. Smířil jsem se i s tím, že budu muset případně podstoupit nějakou tu rekonstrukci, pokud by byl domek na natolik pěkném místě, že by se to vyplatilo. A pokud by se náhodou našel dobrý pozemek na samotě s dobrým přístupem, byl jsem připraven realizovat původní plán. Nutno podotknout, že takto jsem se rozhodoval ještě před extrémním nárůstem cen materiálů v létě 2021. Tehdy bylo výhodnější rekonstruovat, po tomto nárůstu mohlo být zase výhodnější volit už rekonstruované nebo nové nemovitosti, protože ceny materiálů se do nich promítnou až s několikaměsíčním zpožděním. Na tomto příkladu je vidět, že rozhodování o nákupu nemovitosti a typu stavby má tolik proměnných, že není možné se rozhodnout objektivně správně. Důležité tak nakonec je jen to, abyste se svou volbou byli spokojeni vy.

Dřevo nebo kámen?

Nakonec je tu ještě jedna volba, která se úzce pojí s tímto tématem a kterou je třeba řešit už před zadáním nebo výběrem stavby. Chcete bydlet v dřevostavbě, ve zděném domě, případně v nějaké alternativě? Když jsem toto téma řešil s mnoha stavebníky, došel jsem k názoru, že je to jako s právníky – každý má svůj názor a každý uvádí odlišné argumenty. Jisté je jen to, že dřevostavba je rychlejší díky kratším technologickým přestávkám, což hraje roli pokud stavíte novostavbu. Jednoznačný není ani cenový rozdíl, což platí obzvlášť dnes, kdy jsou ceny materiálů extrémně proměnlivé. Já jsem nakonec zvolil dřevostavbu, jednak kvůli rychlosti, jednak že lépe podle mého názoru zapadne do přírody. Jeden řekne, že jsem udělal dobře, druhý řekne, že jsem úplný idiot a oba budou mít pravdu. Všechny varianty mají konstrukční a údržbové výhody a nevýhody, dostanu se k nim detailněji v dílech o výstavbě samotné. Výstupem do tohoto dílu ale je, že je to úplně jedno, i tady prostě platí, že je důležité, jak to cítíte vy. Objektivní volba neexistuje.

Co jsem nakonec koupil už víte z prvního dílu – volba padla na starší (zděný) domek, který se na první pohled zdál vhodným na rekonstrukci. Čekalo mě tedy přesně to, čemu jsem se chtěl původně vyhnout, ale situace na trhu a moje potřeba být blízko přírodě byly neúprosné. I tento nový plán však nakonec ztroskotal. O tom ale až v dalším díle, ve kterém budeme vybírat zhotovitele stavby/rekonstrukce.

Každý musíme nějak a někde bydlet. Někdo chce bydlet ve městě poblíž všech služeb, někdo je radši blíž přírodě i za cenu závislosti na autě. Patřím do té druhé kategorie, a to ještě v jejím extrémním intervalu. Mým snem panelákového dítěte byla vždycky samota u lesa, kde je absolutní klid a příroda na dlani. Na stavbu samotnou mám minimální požadavky, ale na pozemek, kde bych měl strávit podstatnou část života, jsem velmi náročný. Tento článek bude věnován vůbec tomu prvnímu, co musí člověk udělat před budováním svého snového bydlení (pokud se bavíme o domě, pochopitelně) – najít a koupit vhodný pozemek, prázdný nebo s domem. Zmíním své zkušenosti a na konci tipy na zvýšení šance úspěšného nákupu.

Připravte se na dlouhý boj

Koupě jakékoli nemovitosti je v roce 2021 záležitost pro silné povahy. Koronavirová krize způsobila další posilování poptávky a oslabování nabídky nemovitostí. Obojí působí na růst cen a na omezený výběr. Představa, že prolistujete internet a vyberete si x pozemků k prohlídce a pak se v klidu rozhodnete, je zcela mylná. Když už na nějaký vhodný pozemek narazíte, očekávejte, že budete ve frontě s desítkami dalších. Záleží, jakou formu prodeje preferuje majitel. Pokud prodá prvnímu, kdo se rozhodne pro koupi, musíte být rychlí. Pokud preferuje formu aukce (to je častější), chce to zase mít připraven dostatek peněz na účtu nebo aspoň na cestě (rezervace nemovitosti se obvykle podepisuje cca na 3 měsíce). V každém případě budete potřebovat dávku štěstí, a to i v případě, že máte neomezený budget. Zmíněné platí ještě více pro pozemky a domy na polosamotách a samotách, o které je extrémní zájem a kterých je minimum, takže jsem si na sebe upletl kvalitní bič. Mnohokrát jsem při výběru přišel už pozdě, ve stručnosti ale sepíšu, co se dělo u nemovitostí, kde jsem se dostal na prohlídku a které se mi i po ní líbily. Vybírat jsem začal v prosinci 2020.

Paní z Prahy zasahuje

Leden 2021: menší chata v Krušných horách, nabídková cena 1 830 000 Kč. Výborná cena za krásné místo, v místě však byla vysoká pokrývka sněhu, a tak jsem musel makléřku přemluvit na několikátý pokus, že i přes horší přístup bych se tam chtěl podívat. Když se mi to povedlo, byl jsem nadšený a bral jsem to jako výhodu, protože bych měl být první. Byl jsem připraven ještě ten den složit rezervační zálohu. Až při cestě autem mi makléřka oznámila, že se ještě přidá paní z Prahy. Šlo o nejbizarnější prohlídku, kterou jsem kdy absolvoval – k chatě jsme šli po neprůjezdné silnici hlubokým sněhem asi 2 km. Pochopitelně došlo k aukci (rovněž bizarní, protože probíhala po telefonu). Na ceně 2 300 000 Kč jsem skončil. Je nezbytné nenechat se unést emocemi a mít neustále na paměti reálnou hodnotu nemovitosti. Makléřku od té doby nemám rád, ale je nutné počítat i s těmito „podrazy“.

Únor 2021: Rozsáhlý pozemek v Andělce u polských hranic, nabídková cena 950 000 Kč. Za více než 5 000 m2 šlo o poměrně zajímavou cenu, ale v tomto případě byla odlehlost spíše nevýhodou. Jde o odloučený region u polských hranic plný zvláštních lidí, o kterém nepanuje dobrá pověst ani mezi policisty. Navíc by na něm byla spousta práce před samotnou stavbou a na pozemku byla ještě ruina stavby ve vlastnictví jiného majitele. I proto jsem možná byl jediný zájemce, ale cítil jsem, že to není úplně ono, proto jsem si tento pozemek nechával v rezervě, kdybych nic lepšího nenašel.

Březen 2021: Malý domek v rozumném stavu v malé vesnici na Nymbursku, cena 2 650 000 Kč. Nemovitost byla pro velký zájem v nabídce jen několik hodin, já jsem si jí náhodou všiml. Bylo však jasné, že nezůstane na této ceně. I tak jsem byl připraven jít až o půl milionu výš. Makléřka tvrdila, že čeká růst maximálně o sto tisíc. Patrně se o svůj obor moc nezajímala. Skončilo to elektronickou aukcí o osmi účastnících. Po 2 800 000 Kč jsme zbyli dva. Protistrana měla zjevně hodně vysoký budget, skončili jsme na 3 120 000 Kč. Vítězkou se stala jak jinak než „paní z Prahy“.

Březen 2021: Starší domek v horším stavu v malé vesnici na Turnovsku na úplné samotě, cena 2 900 000 Kč. Nemovitost byla pouze na portálu bezrealitky.cz. Na první pohled mi bylo jasné, že to je „ono“, takže jsem neváhal a volal. Zaujalo mě, že majitel odmítal aukci, ale chtěl prodat co nejdříve tomu, kdo nabídne hotovost. Současně ale nechtěl jezdit na prohlídky, dokud bude trvat uzávěra okresů. Vyrazil jsem na místo nejprve sám a místo mě zcela očarovalo. Bylo mi jasné, že za každou cenu musím být na prohlídce první. Po nějakém tom vyjednávání jsem majitele přesvědčil k prohlídce ještě při lockdownu, což mi dalo do karet obrovskou výhodu. Dokonce se podařilo snížit cenu na 2 700 000 Kč a ještě ten den jsme podepsali rezervaci. Jsem tedy paradoxně vděčný za uzavírku okresů. Přesto podle slov majitele mu volalo nejméně 50 dalších zájemců o tuto nemovitost. Někteří tam již před lockdownem byli, ale chtěli vyřizovat hypotéku.

Proces od začátku hledání po podpis kupní smlouvy trval přes 4 měsíce, což je velmi málo. Mám zprávy o lidech, kterým to zabralo 2 roky. Je samozřejmě otázka, jak moc na tuto potřebu člověk spěchá a jaký má rádius. Já jsem jej postupně rozšířil téměř na celé Čechy a chtěl jsem mít jasno co nejdříve. Rozhodně by ale byla chyba smiřovat se s nějakým kompromisem. Měl jsem nakonec pochopitelně i velkou dávku štěstí. Štěstí jde ale rozhodně jít naproti:

Tipy na zvýšení šance na koupi vysněné nemovitosti

  1. Mějte připravenou hotovost. V dnešní době jde o obrovskou výhodu. Každý chce mít prodáno co nejrychleji a banky dělají čím dál tím větší obstrukce se schvalováním hypoték. Proto se kupujícím s hypotékou snaží spoustu prodejců vyhnout. Úplně stačí, pokud máte hotovost třeba na cestě z prodeje jiné nemovitosti, termínově byste měli vše stihnout. Pokud hotovost nemáte, nezoufejte, i tak se vyplatí pustit se do hledání a minimálně začít řešit třeba předschválení hypotéky.
  2. Neodkládejte telefonáty a prohlídky. Pokud vás něco opravdu zaujme, volejte makléři nebo majiteli okamžitě a prohlídku se snažte domluvit na nejdřívější možný termín. Pokud to neuděláte, udělá to někdo jiný a vy už jen uslyšíte, že je před vámi jiný vážný zájemce.
  3. Tlačte na prodej, házejte penězi. Ať má makléř jakékoli instrukce, každého bude motivovat co nejrychlejší prodej. Ten realizuje, pokud si bude myslet, že jste velmi vážnými zájemci a že jste připraveni nemovitost koupit ihned a ideálně že máte potřebnou sumu na účtu. Pokud máte po prohlídce, snažte se podepsat rezervační smlouvu co nejdříve. I když budete mít příslib od makléře, stačí aby přišel někdo jiný, řekl že dá o 100 000 Kč víc a máte smůlu. Po rezervaci je toto riziko již minimální.
  4. Připravte si cenový strop pro případ aukce. Ta může v některých případech nastat přímo na místě prohlídky. Strop za každou cenu dodržte, nesmíte se nechat unést emocemi aukčního boje. Dopadne to tak, že vás bude mrzet, že jste za nemovitost dali nesmyslnou částku. Tuto výsadu v klidu přenechte někomu jinému, třeba „paní z Prahy“, a najděte si jinou příležitost.
  5. Nekupujte nemovitost ze zoufalství. Počkejte si na to, co vás opravdu zaujme, na „to je ono“ efekt. Nechte pracovat intuici. Pokud máte z nemovitosti špatný pocit, i když rozumově se zdá všechno v pořádku, pak raději nekupujte, i kdyby to byla sebelepší nabídka. A naopak, pokud má nemovitost nějaké problémy, ale vy ji prostě chcete, pak kupujte. Problémy se vždy vyřeší. Zní to možná jako hloupý postup, ale bavíme se zde o dlouhodobém bydlení, nikoli o investici. Při investici by byl postup odlišný. Chcete přece bydlet tam, kde je vám dobře.
  6. Pečlivě kontrolujte. Občas se objevují zdánlivě velmi výhodné nabídky, kde makléř tlačí na prodej. Taková nemovitost mívá nějaký problém. Dobře prověřte, zda její stav odpovídá popisu a ceně, zda je právně v pořádku přístup (jde o velmi častý problém, který potkal dvakrát i mě, více v dalších dílech), zda se poblíž nebude stavět dálnice nebo třeba zda zde v pracovním týdnu nehlučí místní fabrika. Ideální je prohlédnout si i poslechnout si místo ve dne, v noci, o víkendu, pracovním dni a uvědomit si, jak to asi na místě bude vypadat v různých ročních obdobích. Je pravda, že tento bod je v rozporu s nutností být co nejrychlejší, ale obvykle se aspoň ty dva tři dny najít dají. Dále je samozřejmě potřeba kontrolovat, zda je vše v souladu s vašimi potřebami – možnost stavět na pozemku, přítomnost sítí apod.

Hodně štěstí při výběru. V příštím díle pojednám o tom, jak jsem zvažoval různé druhy staveb podle toho, jakou nemovitost nakonec koupím.

Léto pomalu končí, dny se zkracují a já se vracím k psaní článků. Kromě toho, že za hezkých dnů je škoda sedět doma u počítače, měla moje článková odmlka ještě jeden důvod. Poprvé v životě jsem se přestěhoval do rodinného domu a začal s jeho rekonstrukcí, aby bydlení odpovídalo rozmazlenosti současné doby. To jsem ale ještě netušil, do čeho se pouštím. V tomto dvoučlánku kromě teorie shrnu praktické zkušenosti s řemeslníky, kteří u mě pracovali, ale hlavně s těmi, kteří u mě nepracovali. Nebudou chybět přepisy telefonátů nebo slovník základních frází řemeslnštiny.

Finanční poradci jsou zlatíčka

Před časem jsem v tomto článku kritizoval profesi finančního poradenství. Jedno pozitivum však tato profese má. A nejen tato, ale vesměs všechny profese týkající se bankovnictví, pojišťovnictví a finančnictví obecně, kde jsem akademicky i profesně vyrůstal. Všichni tito poradci, bankéři a další se o své klienty doslova perou a podle toho vypadá jejich přístup. Jakmile něco jakožto klient potřebujete, finančník okamžitě a co nejlépe začne věc řešit. Ví moc dobře, že v opačném případě se obrátíte na někoho jiného. Pokud by nebyl schopný dlouhodobě, v systému se neudrží a je donucen skončit. Pokud chcete sjednat půjčku, nakoupit nějaké akcie nebo si třeba založit účet, pak pokud jste alespoň trochu solventní, může být vše hotovo v řádu dní nebo dokonce hodin. Ne tak pokud chcete udělat nějakou stavební úpravu nebo, nedej bože, něco celé od základů postavit/přestavět.

Řemeslník se musí k práci dokopat

Na trhu řemeslných služeb panuje dlouhodobě zcela opačná situace. Zde se nepere řemeslník o klienta, ale klient o řemeslníka. Velice rychle jsem pochopil, že přístup podobný tomu v předchozím odstavci je naprosté sci-fi, a to i pokud máte dobré kontakty. Závidím těm, kteří mají šikovné ruce a dokážou si sami udělat instalatérské, elektrikářské nebo třeba zednické práce. Já mezi ně bohužel nepatřím, byť tato zkušenost mě donutila to částečně změnit.

Rozhodovací strom

Když se rozhodujete o rekonstrukci či menších pracech, máte v zásadě dvě možnosti (velice stručně).

  1. Renomovaná stavební firma – zde lze očekávat kvalitně odvedenou práci, potíž je však v ceně a termínu. Za kvalitní služby si řádně připlatíte a stejně si kvalitou nemůžete být jistí. Když jsem ze zoufalství zkusil tuto variantu, v jednom případě se ukázalo, že tato „firma“ není nic jiného než jeden řemeslník, který si založil s.r.o. Je dobré koukat na historii firmy, její sídlo a dobrou známkou je i vyšší základní kapitál. Internet je plný případů, kdy i firma odvedla svou práci špatně. Možnosti obrany potom nejsou moc velké. Další potíží je termín. Kalendář firem, které dělají svou práci kvalitně, je v současné době neuvěřitelně našlapaný. Uvidíme, zda s tím něco udělá krize, ale když jsem v dubnu tvořil nějaké poptávky, dozvěděl jsem se, že tuto sezónu už nemám šanci. Rozhodování proto přešlo dál, protože jsem doufal, že se vše podaří dotáhnout aktuální léto.
  2. Řemeslník nebo skupinka řemeslníků – výhodou je nižší cena a lepší termín realizace. Tím to však hasne, jakmile dojde na komunikaci, nadšení obvykle končí. Inu začal jsem hledat řemeslníka – pojďme se na celý proces podívat blíž.

Rekonstrukce na dva tři měsíce… nebo?

Najít řemeslníka jako takového není obvykle tak těžké. Většina lidí už někdy nějakou rekonstrukci prováděla, tudíž kontakt na toho, kdo ji prováděl, nebývá složité sehnat. I já jsem začínal tak, že jsem prostě napsal na Facebook, obepsal jsem známé a hned se kontakty našly. V tomto případě šlo o rozsáhlejší rekonstrukci řádově na jednotky měsíců. Zahrnovala demolici staré přístavby a nahrazení novou, ve které měla být kuchyň a koupelna. Vše velice malých rozměrů.

Zedník číslo 1 – známý známé

Po telefonu jsme se domluvili, že se pracovník přijede na můj objekt podívat. To se také stalo, druhý den byl u mě. Všechno si prohlédl, zhodnotil, poradil, dokonce řekl přibližnou cenu a termín. Vypadalo to, že všechno je na dobré cestě. Rozloučili jsme se s tím, že mi daný týden pošle konkrétní nabídku. Nestalo se. Čekal jsem asi do středy, kdy jsem se připomněl. Bylo mi odpovězeno s omluvou, že příští týden už se dočkám. Nedočkal jsem se ani tentokrát. Připomínat se více než jednou se mi zdá ponižující (jak pro mne, tak pro protistranu), přestože mi spousta lidí řekla, že to je chyba a nikdy tak nikoho k práci nedonutím. Já jsem však stále přesvědčený o tom, že když člověk není ani na více pokusů schopen dodržení termínu nebo splnit jednoduché zadání, vypadala by i výsledná práce podle toho. Další komunikace již neproběhla, jdeme dál.

Zedník číslo 2 – rodinný známý

Počátek scénáře byl totožný jako v předchozím případě. Pokračování vypadalo o něco slibněji. Řemeslník skutečně nastoupil první den do práce. Když jsme se na konci měli dohodnout na pokračování, začaly z něj padat nesmyslné termíny o několik měsíců později. Prý toho má teď nějak moc, při původní domluvě však o ničem takovém nemluvil. Odnesl si peníze (dodnes mi má vrátit) a více jsme se nekontaktovali. Vzal prostě několikatýdenní zakázku, a přitom měl rozdělané další projekty. Teprve později mu došlo, že na to nemá. V tom vidím hlavní problém hledání pracovníků z řad známých. Chtějí se zavděčit, proto kývnou na cokoli, aniž by byli schopni domyslet důsledky. Zdůrazňoval jsem, že nechci žádné slevy ze známosti, ale nepomohlo to. Osobně si přesto myslím, že to je ten hlavní důvod neochoty – práce pro známé se obvykle tak moc nevyplatí jako jiné kšefty.

„Oprava“ upadlého bojleru v důsledku nesprávného připevnění.

Zedník číslo 3 – známý známé známé

O tomto člověku jsem už dříve neměl dobré mínění, ale již předchozí zkušenosti mě stály zbytečný měsíc, proto jsem po něm sáhl. Zpočátku šlo vše jako po másle, ale s postupem času bylo vidět, že ho práce přestává bavit. Na stavbu jezdil stále méně často, mnohdy se neukázal ani když jen o den dřív účast potvrdil. Stejně tak šla kvalita práce dolů. Za vše hovoří přiložený obrázek, po kterém přišlo ukončení spolupráce. Stavba skončila zhruba v polovině, trvala půl roku a stála mnohem víc peněz, než se čekalo a to nepočítám následné nutné opravy. Naštěstí byla mírná zima, a tak se dalo pracoval i přes ní. Po odchodu řemeslníka do stavby zatékalo, rovná plocha nebo pravý úhel neexistovaly, okapy neměly spád, dokonce ani sprchový kout neměl spád, byla špatně zapojená voda, elektroinstalace též. Něco šlo opravit, něco se již ani opravovat nevyplatilo. Smutné na tom je, že vzhledem k situaci to ale asi stejně dopadlo nejlépe jak mohlo. Dům se podařilo dát do obyvatelného stavu v termínu (co na tom, že v tom termínu měl být hotový celý).

Řemeslníci číslo 4 – známí známého

Nakonec se mi jako zázrakem podařilo najít dvojici pracující spolu, se kterou vše od začátku plynulo, jak mělo. Postupem času ale opět pozoruji určitou degradaci v kvalitě přístupu. Práci jako takovou dělají precizně, ale mám čím dál větší problémy udržet je u mě a stavba jde čím dál tím pomaleji. Problémy jsou taky v plánování, evidenci a logistice. Největší údiv mi způsobují náhodné a neohlášené příjezdy na stavbu. Nejsme třeba týden v kontaktu a zničehonic se v 8 ráno, kdy ještě spím, přiřítí auto. To je ten lepší případ. Jindy se přiřítí, když nejsem doma a musíme se nahánět po městě kvůli klíčům. Tato vlastnost je společná i s řemeslníkem č. 3. Je tak těžké den předem zavolat či napsat? Další zajímavostí jsou ad hoc výjezdy pro nákup materiálu. V 9 hodin se jede pro lepidlo. V 11 hodin se jede pro omítku, ve 14 hodin pro šrouby a těsně před zavíračkou pro akrylový tmel. Je tak těžké se při první výjezdu zamyslet, co bych mohl ten den ještě potřebovat a co by mohlo dojít? Jinak ale věřím, že se podaří stavbu dotlačit do zdárného konce, i když už tolik nevěřím, že ještě letos.

Prvotní šok….

Tolik k prvnímu dílu. Zjistil jsem tedy, že vysněná stavba rozhodně nepůjde tak, jak jsem si představoval. Zjistil jsem, že termín nelze spočítat jako čas potřebný k nalezení řemeslníka plus odhadovaný čas práce. Zjistil jsem taky, že cenové odhady bývají velice podhodnocené. Obojí jsem už znal z jiných oborů, ale to největší zklamání pro mě bylo, že v tomto případě se nelze spolehnout v podstatě vůbec na nic, co vypadne z řemeslníka. To, že oznámí pokračování stavby další den, vůbec nic neznamená. To, že do týdne něco dokončí, pošle, nakoupí, už vůbec ne. Stavba prostě probíhá tak jak probíhá a je zbytečné chtít nějaký harmonogram či termíny. Rekonstrukce malého rozsahu, o které zde píšu, začala na podzim roku 2019 a trvá dodnes.

…ještě nic nebyl

Do letošního léta jsem však netušil, že toto je jen špička ledovce. Může být ještě mnohem hůř. Ve druhém díle tohoto hejtu pomluvím především elektrikáře, kteří mě namíchli natolik, že jsem se rozhodl zde zveřejnit i následné telefonické rozhovory s nimi. Na závěr pak všechny poznatky shrnu a zkusím se z nich ponaučit. Chybět nebude ani slovník pro nejčastější řemeslnické fráze. První díl byl zkrátka jen zahřívací kolo.