Minimalistická stavba v přírodě 1 – kupujeme pozemek

Každý musíme nějak a někde bydlet. Někdo chce bydlet ve městě poblíž všech služeb, někdo je radši blíž přírodě i za cenu závislosti na autě. Patřím do té druhé kategorie, a to ještě v jejím extrémním intervalu. Mým snem panelákového dítěte byla vždycky samota u lesa, kde je absolutní klid a příroda na dlani. Na stavbu samotnou mám minimální požadavky, ale na pozemek, kde bych měl strávit podstatnou část života, jsem velmi náročný. Tento článek bude věnován vůbec tomu prvnímu, co musí člověk udělat před budováním svého snového bydlení (pokud se bavíme o domě, pochopitelně) – najít a koupit vhodný pozemek, prázdný nebo s domem. Zmíním své zkušenosti a na konci tipy na zvýšení šance úspěšného nákupu.

Připravte se na dlouhý boj

Koupě jakékoli nemovitosti je v roce 2021 záležitost pro silné povahy. Koronavirová krize způsobila další posilování poptávky a oslabování nabídky nemovitostí. Obojí působí na růst cen a na omezený výběr. Představa, že prolistujete internet a vyberete si x pozemků k prohlídce a pak se v klidu rozhodnete, je zcela mylná. Když už na nějaký vhodný pozemek narazíte, očekávejte, že budete ve frontě s desítkami dalších. Záleží, jakou formu prodeje preferuje majitel. Pokud prodá prvnímu, kdo se rozhodne pro koupi, musíte být rychlí. Pokud preferuje formu aukce (to je častější), chce to zase mít připraven dostatek peněz na účtu nebo aspoň na cestě (rezervace nemovitosti se obvykle podepisuje cca na 3 měsíce). V každém případě budete potřebovat dávku štěstí, a to i v případě, že máte neomezený budget. Zmíněné platí ještě více pro pozemky a domy na polosamotách a samotách, o které je extrémní zájem a kterých je minimum, takže jsem si na sebe upletl kvalitní bič. Mnohokrát jsem při výběru přišel už pozdě, ve stručnosti ale sepíšu, co se dělo u nemovitostí, kde jsem se dostal na prohlídku a které se mi i po ní líbily. Vybírat jsem začal v prosinci 2020.

Paní z Prahy zasahuje

Leden 2021: menší chata v Krušných horách, nabídková cena 1 830 000 Kč. Výborná cena za krásné místo, v místě však byla vysoká pokrývka sněhu, a tak jsem musel makléřku přemluvit na několikátý pokus, že i přes horší přístup bych se tam chtěl podívat. Když se mi to povedlo, byl jsem nadšený a bral jsem to jako výhodu, protože bych měl být první. Byl jsem připraven ještě ten den složit rezervační zálohu. Až při cestě autem mi makléřka oznámila, že se ještě přidá paní z Prahy. Šlo o nejbizarnější prohlídku, kterou jsem kdy absolvoval – k chatě jsme šli po neprůjezdné silnici hlubokým sněhem asi 2 km. Pochopitelně došlo k aukci (rovněž bizarní, protože probíhala po telefonu). Na ceně 2 300 000 Kč jsem skončil. Je nezbytné nenechat se unést emocemi a mít neustále na paměti reálnou hodnotu nemovitosti. Makléřku od té doby nemám rád, ale je nutné počítat i s těmito „podrazy“.

Únor 2021: Rozsáhlý pozemek v Andělce u polských hranic, nabídková cena 950 000 Kč. Za více než 5 000 m2 šlo o poměrně zajímavou cenu, ale v tomto případě byla odlehlost spíše nevýhodou. Jde o odloučený region u polských hranic plný zvláštních lidí, o kterém nepanuje dobrá pověst ani mezi policisty. Navíc by na něm byla spousta práce před samotnou stavbou a na pozemku byla ještě ruina stavby ve vlastnictví jiného majitele. I proto jsem možná byl jediný zájemce, ale cítil jsem, že to není úplně ono, proto jsem si tento pozemek nechával v rezervě, kdybych nic lepšího nenašel.

Březen 2021: Malý domek v rozumném stavu v malé vesnici na Nymbursku, cena 2 650 000 Kč. Nemovitost byla pro velký zájem v nabídce jen několik hodin, já jsem si jí náhodou všiml. Bylo však jasné, že nezůstane na této ceně. I tak jsem byl připraven jít až o půl milionu výš. Makléřka tvrdila, že čeká růst maximálně o sto tisíc. Patrně se o svůj obor moc nezajímala. Skončilo to elektronickou aukcí o osmi účastnících. Po 2 800 000 Kč jsme zbyli dva. Protistrana měla zjevně hodně vysoký budget, skončili jsme na 3 120 000 Kč. Vítězkou se stala jak jinak než „paní z Prahy“.

Březen 2021: Starší domek v horším stavu v malé vesnici na Turnovsku na úplné samotě, cena 2 900 000 Kč. Nemovitost byla pouze na portálu bezrealitky.cz. Na první pohled mi bylo jasné, že to je „ono“, takže jsem neváhal a volal. Zaujalo mě, že majitel odmítal aukci, ale chtěl prodat co nejdříve tomu, kdo nabídne hotovost. Současně ale nechtěl jezdit na prohlídky, dokud bude trvat uzávěra okresů. Vyrazil jsem na místo nejprve sám a místo mě zcela očarovalo. Bylo mi jasné, že za každou cenu musím být na prohlídce první. Po nějakém tom vyjednávání jsem majitele přesvědčil k prohlídce ještě při lockdownu, což mi dalo do karet obrovskou výhodu. Dokonce se podařilo snížit cenu na 2 700 000 Kč a ještě ten den jsme podepsali rezervaci. Jsem tedy paradoxně vděčný za uzavírku okresů. Přesto podle slov majitele mu volalo nejméně 50 dalších zájemců o tuto nemovitost. Někteří tam již před lockdownem byli, ale chtěli vyřizovat hypotéku.

Proces od začátku hledání po podpis kupní smlouvy trval přes 4 měsíce, což je velmi málo. Mám zprávy o lidech, kterým to zabralo 2 roky. Je samozřejmě otázka, jak moc na tuto potřebu člověk spěchá a jaký má rádius. Já jsem jej postupně rozšířil téměř na celé Čechy a chtěl jsem mít jasno co nejdříve. Rozhodně by ale byla chyba smiřovat se s nějakým kompromisem. Měl jsem nakonec pochopitelně i velkou dávku štěstí. Štěstí jde ale rozhodně jít naproti:

Tipy na zvýšení šance na koupi vysněné nemovitosti

1. Mějte připravenou hotovost. V dnešní době jde o obrovskou výhodu. Každý chce mít prodáno co nejrychleji a banky dělají čím dál tím větší obstrukce se schvalováním hypoték. Proto se kupujícím s hypotékou snaží spoustu prodejců vyhnout. Úplně stačí, pokud máte hotovost třeba na cestě z prodeje jiné nemovitosti, termínově byste měli vše stihnout. Pokud hotovost nemáte, nezoufejte, i tak se vyplatí pustit se do hledání a minimálně začít řešit třeba předschválení hypotéky.
2. Neodkládejte telefonáty a prohlídky. Pokud vás něco opravdu zaujme, volejte makléři nebo majiteli okamžitě a prohlídku se snažte domluvit na nejdřívější možný termín. Pokud to neuděláte, udělá to někdo jiný a vy už jen uslyšíte, že je před vámi jiný vážný zájemce.
3. Tlačte na prodej, házejte penězi. Ať má makléř jakékoli instrukce, každého bude motivovat co nejrychlejší prodej. Ten realizuje, pokud si bude myslet, že jste velmi vážnými zájemci a že jste připraveni nemovitost koupit ihned a ideálně že máte potřebnou sumu na účtu. Pokud máte po prohlídce, snažte se podepsat rezervační smlouvu co nejdříve. I když budete mít příslib od makléře, stačí aby přišel někdo jiný, řekl že dá o 100 000 Kč víc a máte smůlu. Po rezervaci je toto riziko již minimální.
4. Připravte si cenový strop pro případ aukce. Ta může v některých případech nastat přímo na místě prohlídky. Strop za každou cenu dodržte, nesmíte se nechat unést emocemi aukčního boje. Dopadne to tak, že vás bude mrzet, že jste za nemovitost dali nesmyslnou částku. Tuto výsadu v klidu přenechte někomu jinému, třeba „paní z Prahy“, a najděte si jinou příležitost.
5. Nekupujte nemovitost ze zoufalství. Počkejte si na to, co vás opravdu zaujme, na „to je ono“ efekt. Nechte pracovat intuici. Pokud máte z nemovitosti špatný pocit, i když rozumově se zdá všechno v pořádku, pak raději nekupujte, i kdyby to byla sebelepší nabídka. A naopak, pokud má nemovitost nějaké problémy, ale vy ji prostě chcete, pak kupujte. Problémy se vždy vyřeší. Zní to možná jako hloupý postup, ale bavíme se zde o dlouhodobém bydlení, nikoli o investici. Při investici by byl postup odlišný. Chcete přece bydlet tam, kde je vám dobře.
6. Pečlivě kontrolujte. Občas se objevují zdánlivě velmi výhodné nabídky, kde makléř tlačí na prodej. Taková nemovitost mívá nějaký problém. Dobře prověřte, zda její stav odpovídá popisu a ceně, zda je právně v pořádku přístup (jde o velmi častý problém, který potkal dvakrát i mě, více v dalších dílech), zda se poblíž nebude stavět dálnice nebo třeba zda zde v pracovním týdnu nehlučí místní fabrika. Ideální je prohlédnout si i poslechnout si místo ve dne, v noci, o víkendu, pracovním dni a uvědomit si, jak to asi na místě bude vypadat v různých ročních obdobích. Je pravda, že tento bod je v rozporu s nutností být co nejrychlejší, ale obvykle se aspoň ty dva tři dny najít dají. Dále je samozřejmě potřeba kontrolovat, zda je vše v souladu s vašimi potřebami – možnost stavět na pozemku, přítomnost sítí apod.

Hodně štěstí při výběru. V příštím díle pojednám o tom, jak jsem zvažoval různé druhy staveb podle toho, jakou nemovitost nakonec koupím.